购房合同是预售还是抵债，性质如何认定

购房合同是预售还是抵债，性质如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司欠清远金融市场贷款本息1.2亿余元，华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，省一建城建分公司作为开发商，与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。

但合同签订后，双方并未实际履行。省一建城建分公司认为对方未付购房款，起诉要求解除合同。而人行清远支行则主张，其已通过以贷款抵楼款的方式付清了购房款，并出示了一份加盖有项目部专用章的“正式收据”，金额为港币1.185亿元。省一建城建分公司则称该收据是事后补办的，没有实际付款记录。

争议焦点

省一建城建分公司主张：双方签订的《房地产预售契约》是独立的商品房买卖合同，人行清远支行未实际支付购房款，合同应予解除。人行清远支行则认为：该预售合同实质是履行之前的《抵债协议书》，购房款已通过贷款抵债方式付清，合同已经履行完毕。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案《房地产预售契约》的性质是商品房预售合同，而非以房抵债合同。虽然双方曾签订《抵债协议书》，但该协议并未实际履行，后续签订的预售合同应独立判断。人行清远支行提交的收据缺乏实际付款凭证佐证，不能证明已付购房款。最终，法院支持了省一建城建分公司解除合同的请求。

律师分析

第一，合同性质的认定不能仅看名称，而要结合签约背景、履行情况和当事人真实意思。本案中，虽然之前有抵债协议，但后续签订的预售合同在形式上、内容上均符合商品房预售合同的特征，应当独立认定。

第二，收据不等于付款凭证。实践中，仅有收据而无银行转账记录、进账单等实际付款凭证，法院很难认定购房款已付清。尤其是当收据是事后补开、且无对应资金流水时，证明力很弱。

第三，开发商和购房者都应注意，合同签订后应及时履行，避免长期搁置。本案合同签订后近五年未实际履行，最终导致一方诉请解除，双方均可能面临损失。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到商品房买卖或抵债协议相关的纠纷，建议在签订合同时明确合同性质，区分“以房抵债”和“商品房预售”的法律后果。付款后务必保留银行转账记录等实际付款凭证，避免仅凭收据引发争议。如有疑问，可咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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