未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购红城湖国际大厦A座，总金额约4.26亿元。合同签订后，顺兴公司分三次支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，深发公司并未取得该大厦的土地使用权证和商品房预售许可证，于是起诉要求确认合同无效并返还购房款。

原来，该大厦的土地使用权属于海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司），深发公司是通过与厚南公司、凯鹏公司的一系列转让和合作合同获得项目开发权的，但始终没有办理土地使用权变更登记，也没有取得商品房预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》缺少法定条件，应属无效。深发公司则认为，其与厚南公司存在合法有效的合作建房关系，且厚南公司事后出具了承诺书认可其销售行为，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售有严格的法律门槛。根据法律规定，开发商预售商品房必须取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。缺少其中任何一个证，签订的预售合同都可能被认定为无效。

第二，合同无效的法律后果是返还财产。本案中，法院判决深发公司返还全部购房款及利息，这体现了法律对购房者利益的保护。即使开发商已经将资金投入项目建设，也不能因此免除其返还义务。

第三，购房前的尽职调查很重要。在文山地区，购房者在签订商品房预售合同前，应当主动要求开发商出示“五证”，特别是商品房预售许可证。如果开发商无法提供，就要警惕合同无效的风险。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房预售合同时，务必核实开发商是否取得预售许可证，不要轻信口头承诺。如果发现开发商无证销售，应及时咨询专业律师，避免资金损失。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市