买房签了预售合同，实际是抵债，法院怎么判
买房签了预售合同，实际是抵债，法院怎么判
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司欠清远金融市场贷款本息1.2亿多元，华泰公司用其在广州投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产卖给了清远金融市场。但这份合同实际上是为了完成抵债手续而签的，并不是真正的商品房买卖。合同签订后，双方一直没有实际履行，开发商也没有收到房款。
2001年，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承继权利）则主张，自己已经用贷款抵楼款的方式付清了购房款，并拿出一张盖有收款章的收据作为证据。开发商反驳说，那张收据是华泰公司事后补办的，根本没有实际付款。
争议焦点
开发商认为：双方签的是商品房预售合同，但清远金融市场从未实际支付过购房款，合同没有履行，应当解除。
清远支行认为：双方签的合同虽然叫预售合同，但实质是以房抵债，债务已经通过抵债方式清偿，购房款已经付清，合同有效且已经履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案的核心问题在于合同性质的认定。虽然双方签订了《房地产预售契约》，但结合《抵债协议书》的内容以及各方当事人的真实意思表示，该预售合同实际上是履行抵债协议的一个环节，本质上属于以房抵债合同，而非独立的商品房买卖合同。因此，不能简单按照商品房预售合同纠纷来处理。最终，法院驳回了开发商要求解除合同的诉讼请求。
律师分析
第一，合同名称不代表合同性质。法院在判断合同性质时，会综合考察合同签订背景、当事人真实目的以及实际履行情况，而不是只看合同叫什么名字。本案中，虽然叫“预售合同”，但实质是“以房抵债”。
第二，以房抵债合同与商品房预售合同在法律后果上差异很大。商品房预售合同的核心是买卖关系，买方付款、卖方交房；而以房抵债合同的核心是债务清偿，只要债务消灭，合同目的就达到了。实践中，不少人把两者混为一谈，最终导致维权困难。
第三，证据是关键。本案中，清远支行能够提供抵债协议、收据等证据，而开发商无法证明实际未付款，这是法院支持清远支行的重要原因。如果当事人无法提供有效证据，即使事实上有委屈，也很难得到法院支持。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似情况，签了名为“预售合同”或“买卖合同”的文件，但实际目的是抵债或担保，建议务必保留好原始债务凭证、抵债协议、付款记录等书面材料。一旦发生纠纷，这些证据将直接影响法院对合同性质的认定，进而决定您的权益能否得到保护。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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