房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了九胜商厦，后与宇航公司签订租赁协议，将整栋大楼出租给宇航公司经营。协议约定租期较长，租金逐年增长，宇航公司还投入资金进行内部装修。双方办理了公证，并各自找了担保单位。

大楼封顶后，宇航公司开始装修并准备开业。但供电、消防等设施迟迟未到位，导致消防部门检查发现大楼未经消防验收就投入使用，存在重大火险隐患，最终被责令停业整改。双方因租金支付和损失承担问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司认为，郊区供销公司未能按约定完成供电、消防等配套设施，导致商厦无法正常经营，因此不应按原约定标准支付租金。郊区供销公司则认为，宇航公司已经实际使用大楼并开业，应按照租赁合同约定的租金标准全额支付。

法院判决

法院经审理认为，双方签订的租赁合同有效。但在合同履行过程中，因郊区供销公司未完成供电增容和消防设施，导致商厦处于违法经营状态并最终停业。在此期间，宇航公司虽然实际使用了房屋，但无法实现正常经营的合同目的。法院综合考虑双方过错程度和实际使用情况，酌情调整了租金标准，未完全支持郊区供销公司按原合同标准收取租金的主张。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使。当一方未按约定履行合同义务时，另一方有权拒绝履行自己的义务。本案中，郊区供销公司未完成供电和消防设施，宇航公司可以主张相应减少租金。

第二，违法履行期间的租金标准。房屋租赁合同有效，但实际履行中处于违法状态（如消防未验收即营业），法院不会支持出租方按原合同标准全额收取租金，而是根据实际使用情况和双方过错进行合理调整。

第三，证据的重要性。在文山地区处理类似纠纷时，当事人应注意保存消防验收、供电增容申请等行政手续的往来文件，以及双方就设施问题沟通的会议纪要、函件等证据，这些对法院认定过错和责任分配至关重要。

王德林律师提示：

租赁商业房屋前，务必核实房屋的消防、供电等基础设施是否达到经营要求。如果出租方承诺负责这些设施，一定要在合同中明确完成时间和标准，并约定违约责任。一旦发现设施不达标，应及时书面通知出租方并保留证据，避免因盲目开业导致法律风险和经济损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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