未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购一栋大厦的A座，总金额超过4亿元。合同要求必须经过原开发商厚南公司盖章才能生效。虽然厚南公司事后出具了承诺书表示认可，但当时深发公司并未取得该地块的土地使用权证和商品房预售许可证。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该项目土地使用权多次转让，深发公司没有售房资格，于是起诉要求确认合同无效，并返还购房款及利息。法院查明，该项目的土地使用权原本属于厚南公司，深发公司是通过项目转让合同获得开发权的，但始终没有办理土地使用权变更登记。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同。

深发公司辩称：虽然手续不完善，但厚南公司作为土地使用权人已经认可了销售行为，且项目实际已经开工建设，合同应当认定为有效。

法院判决

最高人民法院二审认为，根据《城市房地产管理法》的规定，商品房预售必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。本案中，深发公司在签订合同时既未取得土地使用权证，也未取得预售许可证，违反了法律的强制性规定，因此该商品房预售合同无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商的主体资格有严格要求。开发商在预售房屋前，必须取得国有土地使用权证和商品房预售许可证，这是保障购房人权益的基本前提。如果开发商不具备这些条件，即使双方自愿签订了合同，该合同也因违反法律强制性规定而无效。

第二，本案中厚南公司虽然后来出具了承诺书表示认可，但这并不能弥补深发公司在签约时没有取得合法手续的缺陷。合同效力的判断以签订时的事实为准，事后补办手续或者追认，不能使原本无效的合同变为有效。

第三，购房人在签订商品房预售合同时，应当主动核验开发商是否已经取得五证，包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供这些证件，建议不要轻易支付大额购房款。

王德林律师提示：

如果您准备购买期房，在签约前一定要查看开发商的五证是否齐全。在文山地区，也有购房者因为开发商手续不全而陷入纠纷，建议您委托律师对开发商的资质和项目手续进行尽职调查，避免因合同无效导致资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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