商品房预售合同与以房抵债如何区分
商品房预售合同与以房抵债如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息约1.2亿元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了商品房预售合同，但合同签订后，双方并未实际履行付款或交房。
2001年，省一建城建分公司起诉，要求解除商品房预售合同。人行清远支行则主张自己已以贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并出示了一张盖有项目开发部收款专用章的1.185亿港币收据。开发商否认收到款项，称该收据是华泰公司事后补办，并无实际付款凭证。
争议焦点
省一建城建分公司认为：双方签订的是商品房预售合同，人行清远支行从未实际支付购房款，合同未履行，应解除合同。
人行清远支行认为：双方真实意思是以贷款抵楼款，自己已通过抵债协议履行了付款义务，开发商应继续履行合同。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案中《抵债协议书》与《房地产预售契约》虽然有关联，但属于两个独立的法律关系。人行清远支行未能提供有效证据证明其已向开发商支付了购房款，其出示的收据系事后补办，无银行付款凭证佐证。因此，认定商品房预售合同未实际履行，判决解除合同。
律师分析
第一，商品房预售合同和以房抵债协议性质不同。预售合同是买卖关系，买方需实际支付购房款；以房抵债是债务清偿关系，债务人用房产抵偿债务。两者不能混为一谈。如果当事人想用抵债方式完成交易，应当明确约定并实际履行，不能仅凭一纸协议就认为付款义务完成。
第二，付款凭证是证明合同履行的关键证据。本案中，人行清远支行虽然持有收据，但该收据系事后补办，且无银行转账记录、付款流水等配套凭证，法院因此不予采信。在商品房买卖中，购房者应当保留银行转账记录、付款凭证等原始证据，避免仅凭收据引发争议。
第三，以房抵债协议可能涉及第三人利益。如果开发商不认可抵债安排，购房者仅凭与债务人之间的抵债协议，很难直接要求开发商履行交房义务。建议当事人在签订此类协议时，让开发商作为第三方共同确认，避免后续纠纷。
王德林律师提示：
在文山地区，不少购房者或债权人会通过以房抵债方式处理债务，但这种方式风险较高。建议在签订任何协议前，先核实房产是否具备预售条件、开发商是否认可抵债安排，并保留完整的付款凭证。如有疑问，建议咨询专业律师，避免因证据不足导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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