开发商逾期交房能否解除合同
开发商逾期交房能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同约定深业公司应于1994年6月30日前交付房屋，如果逾期交房超过90天，旅游公司可以提出终止合同。
旅游公司按约定支付了购房款，但深业公司直到1995年6月才正式取得供电，导致房屋交付时间严重延迟。旅游公司认为深业公司违约，要求解除合同并返还购房款及利息；深业公司则辩称延期是供电问题等不可控因素造成，要求继续履行合同。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已超过合同约定的90天期限，应当解除合同，返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司主张：延期交房是因供电问题等非自身所能控制的事件，符合合同约定的延期条件，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院最终判决：合同继续履行，深业公司应在判决生效后30日内交付房屋，并向旅游公司支付从1994年6月30日至1995年6月30日期间逾期交房的违约金（按购房总价款计算利息）。一审判决解除合同被二审和再审判决纠正。
律师分析
第一，合同解除权的行使有条件。本案中，虽然深业公司逾期交房，但旅游公司起诉时，合同约定的"逾期交房超过90天可终止合同"的条件尚未完全具备。法院认为，只有当约定的解除条件成就时，守约方才可以主张解除合同，不能提前行使解除权。
第二，不可抗力或不可控因素可以成为延期交房的正当理由。深业公司因电业局供电问题导致的延期，被法院认定为"非深业公司所能控制的事件"，可以据实顺延交房时间。购房者在遇到开发商延期交房时，需要先核实延期原因是否属于合同约定的免责事由。
第三，继续履行合同并不免除违约责任。即便法院判决合同继续履行，开发商仍需对逾期交房期间承担违约金或利息损失。本案中深业公司被判决按银行贷款利率支付逾期期间的利息，说明违约方不能因合同继续履行而免除违约责任。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，建议明确约定交房时间、延期交房的免责事由以及解除合同的具体条件。遇到开发商逾期交房，应先收集延期原因的证据，判断是否属于合同约定的免责情形。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师，避免错过行使合同解除权的法定期间。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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