商品房预售合同与以房抵债协议如何区分

商品房预售合同与以房抵债协议如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承继权利）贷款本息超过1.2亿元。双方签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债，折合金额就是欠款本息。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产出售给清远金融市场，总价1.185亿港元。

但合同签订后，双方并未实际履行。清远金融市场没有实际支付购房款，开发商也没有交付房屋。多年后，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。

争议焦点

开发商认为，清远金融市场从未支付购房款，合同应当解除。清远金融市场则主张，购房款已经通过“以贷抵楼”的方式付清了，并出示了一份盖有项目开发部公章的收据作为证据。开发商反驳说，那份收据是华泰公司事后补开的，实际没有付款。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案实质是以房抵债，而非真实的商品房买卖。法院认为，双方签订《房地产预售契约》的真实目的是为了履行之前的《抵债协议书》，并非真正的房屋买卖关系。由于抵债协议并未实际履行，清远金融市场也未实际支付购房款，法院最终判决支持开发商解除合同的诉讼请求。

律师分析

第一，合同性质决定权利义务。本案中，虽然双方签了《房地产预售契约》，但法院没有只看合同名称，而是审查了签约背景和真实目的。如果一份合同背后是为了解决债务问题，就可能被认定为以房抵债协议，而不是普通的商品房预售合同。

第二，付款凭证要有实际资金流支撑。清远金融市场虽然拿出了收据，但无法提供对应的银行转账记录或付款凭证。法院最终认定该收据是事后补开，不能证明实际付款。打官司时，仅有收据远远不够，必须有完整的付款流水或资金凭证。

第三，合同长期不履行，守约方有权解除。本案从签约到起诉已过去五年，双方都没有实际履行合同。法院认为这种状态不能无限持续，守约方可以请求解除合同并要求违约方承担责任。

王德林律师提示：

如果您遇到类似情况，比如对方用房产抵债但迟迟不办过户，或者签了买房合同但从未付款，建议尽快咨询专业律师。在文山地区，这类纠纷常见于民间借贷和工程款抵房，处理时要注意保存好原始合同、付款凭证和沟通记录。不要轻信事后补开的收据，一定要有实际资金往来的证据。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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