未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（以下简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（以下简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，深发公司在签订合同时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，而且土地的实际使用权人另有其人。顺兴公司认为合同存在重大瑕疵，于是向法院起诉，要求确认合同无效，并返还已付购房款及利息。

案件还牵扯到土地原使用权人海南厚南旅业有限公司（以下简称厚南公司）以及另一家合作公司。厚南公司虽然事后出具了“承诺书”表示认可深发公司的销售行为，但整个项目的土地手续、预售许可等关键文件始终存在缺失和补办的情况。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司在出售房屋时没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房的主体资格，因此双方签订的《商品房购销合同》应当认定为无效合同，深发公司必须返还全部购房款并赔偿利息损失。

深发公司则辩称，虽然手续存在一些瑕疵，但事后已经与土地权利人厚南公司签订了合作建房协议，并且也补办了一些审批手续，合同应当认定为有效，或者至少是效力待定，不应简单判定无效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合作建房关系有效，但深发公司向顺兴公司预售商品房时，确实未取得合法的土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定。因此，深发公司与顺兴公司签订的《商品房购销合同》应属无效。法院判决深发公司返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，核心在于开发商是否取得“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。这是法律对购房者最基本的保护，目的是防止“空手套白狼”的风险。本案中，深发公司连最基本的预售许可都没有，合同自然无效。

第二，开发商事后补办手续或者土地权利人出具承诺书，并不能“倒签”合同效力。法律讲究的是签订合同时的资质状态。事后补证或追认，通常只能解决部分行政手续问题，无法改变合同签订时违法的事实。

第三，对于购房者来说，签约前务必核实开发商的预售许可证。如果开发商连预售证都没有，哪怕价格再低、承诺再好，也要谨慎。一旦发生纠纷，虽然法律会保护你的资金安全，但漫长的诉讼过程也会耗费大量时间和精力。

王德林律师提示：

购房是大事，签约前一定要查看开发商是否取得商品房预售许可证。如果在文山地区遇到类似问题，建议先到当地住建部门核实项目手续，不要轻易支付大额定金或首付款。合同无效后，虽然可以要求返还房款，但能否顺利执行回来，还要看开发商的实际资产状况。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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