如何区分商品房预售合同和以房抵债协议
如何区分商品房预售合同和以房抵债协议
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息约1.21亿元。双方签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债，折合金额正好是欠款数额。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产出售给清远金融市场，合同价款为港币1.185亿元。
但合同签订后，双方并未实际履行。省一建城建分公司认为，这份预售合同只是为了配合抵债而补办的手续，清远金融市场从未实际支付过购房款。人行清远支行则主张，其已通过贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并出示了一张加盖公章的收据。省一建城建分公司指出，该收据是华泰公司事后补开的，没有对应的付款凭证。2001年，省一建城建分公司起诉要求解除商品房预售合同。
争议焦点
省一建城建分公司主张：双方签订的是虚假的商品房预售合同，实际是华泰公司以房抵债，清远金融市场并未支付购房款，合同应解除。人行清远支行认为：双方签订的是真实有效的商品房预售合同，其已通过贷款抵债方式付清了购房款，合同应继续履行。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案实质上是华泰公司以房产抵偿欠款的以房抵债协议，而非真实的商品房预售合同。清远金融市场并未实际支付购房款，省一建城建分公司要求解除合同的请求成立。法院判决解除双方签订的《房地产预售契约》。
律师分析
第一，判断一份合同是商品房预售还是以房抵债，核心要看双方的真实意思。如果合同签订的背景是债务人用房产抵偿债务，购房款金额与欠款金额高度吻合，且无实际付款凭证，就很可能被认定为以房抵债协议，而非真实的买卖关系。
第二，以房抵债协议与商品房预售合同在法律后果上有重大区别。在商品房预售合同中，买方支付购房款、卖方交付房屋是核心义务；而在以房抵债中，房产只是债务清偿的工具，如果抵债协议未能履行，债权人只能继续追索债务，不能直接要求开发商交房。
第三，本案中清远支行持有的收据是事后补开，没有对应的银行流水或付款凭证，无法证明真实付款。这提醒我们，在房产交易中，不能仅凭一张收据就认定付款事实，必须要有完整的付款记录和凭证。
王德林律师提示：
如果您遇到类似纠纷，首先要审查合同签订的背景和目的。如果合同价款与债务金额高度一致，且无实际付款凭证，法院很可能认定属于以房抵债。在文山地区，涉及房产抵债的案件并不少见，建议当事人在签订此类协议时，明确约定债务清偿与房产过户的关系，并保留完整的付款凭证，避免日后产生争议。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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