未办土地证就转让合同是否有效
未办土地证就转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1994年，湛江市土地开发总公司与一家中银房地产公司签订协议，约定中银公司将位于广西北海市的95亩土地使用权转让给湛江公司，总价款约1000万元。湛江公司支付了全部款项，中银公司交付了土地界限图。后来，湛江公司又将这95亩土地连同另外55亩土地一并转卖给了其他公司。
问题在于，中银公司转让的95亩土地原本是政府划拨给招商中心的，没有办理土地出让手续，也没有缴纳土地出让金。中银公司本身也不具备土地使用权转让的主体资格。几年后，湛江公司因与下家的土地转让合同被法院认定无效，转而起诉中银公司要求返还土地款。
争议焦点
湛江公司认为：中银公司没有取得土地使用权，土地性质也不合法，双方合同应属无效，中银公司应当返还全部土地转让款。遂溪中行（中银公司的开办单位）则认为：双方实际上是合同转让而非土地使用权转让，合同已实际履行，且湛江公司起诉时已经超过了法律规定的诉讼时效。
法院判决
最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定中银公司与湛江公司签订的土地使用权转让合同无效，判令遂溪中行返还湛江公司已支付的土地转让款及利息。法院认为，中银公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江公司起诉并未超过诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格的法律条件。转让方必须已经取得土地使用权证，并且完成土地出让手续，否则转让合同无效。本案中中银公司既无土地证又未缴出让金，合同自然无效。
第二，合同无效后，双方应互相返还财产。转让方因合同取得的款项应当返还，受让方也应返还土地。本案中湛江公司已将土地转卖，法院根据实际情况判决返还价款。
第三，诉讼时效从知道权利受侵害时起算。湛江公司1996年出具收据，但直到1998年才起诉，看似超过两年，但法院认定其一直在主张权利，时效并未届满。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，务必核实对方是否持有合法有效的土地使用权证，并确认土地是否已缴纳出让金。在文山地区，不少土地交易纠纷就出在手续不全、权属不清上，建议委托专业律师进行尽职调查后再签约付款。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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