无证预售商品房合同是否有效

无证预售商品房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与海南顺兴房地产开发公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

但顺兴公司后来发现，该大厦的土地使用权人其实是厚南公司，深发公司并没有取得合法预售资格。顺兴公司因此起诉到法院，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同应属无效。深发公司则认为：虽然手续不全，但双方已实际履行，且事后补办了部分手续，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，该商品房预售合同无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件，包括取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少任何一项，预售合同都可能被认定无效。

第二，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。本案中深发公司收取的5000万元购房款，依法应当全额返还给顺兴公司，并赔偿资金占用期间的利息损失。

第三，购房者签订期房合同时一定要审查开发商的五证是否齐全，尤其是预售许可证。如果开发商无法提供，即使合同已经签订并付款，也存在被认定无效的风险。

王德林律师提示：

购房前务必核实开发商的土地证和预售许可证，不要轻信口头承诺。在文山地区，类似的商品房预售纠纷时有发生，建议购房者委托专业律师审查合同，避免因合同无效导致资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市