购房合同还是以房抵债，如何判断真实性质
购房合同还是以房抵债，如何判断真实性质
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接权利）贷款本息约1.2亿元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司将其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场折价抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。
合同签订后，各方并未实际履行付款或交房。2001年，省一建城建分公司起诉，要求解除商品房预售合同。人行清远支行则认为，其已通过以贷抵楼款的方式付清了全部购房款，并出示了一张1.185亿港元的收据。但省一建城建分公司指出，该收据是华泰公司事后补开的，实际并无付款凭证对应，且收据印章由华泰公司掌管。
争议焦点
省一建城建分公司主张：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场未实际支付购房款，合同应解除。人行清远支行主张：双方实际是以房抵债，贷款本息已转化为购房款，合同已履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案实质是以房抵债关系，而非独立的商品房预售合同关系。清远金融市场对华泰公司的债权已通过抵债协议转化为购房款，开发商开具的收据虽存瑕疵，但结合抵债协议和后续抵押贷款证明，应认定购房款已付清。法院驳回了省一建城建分公司要求解除合同的诉讼请求。
律师分析
第一，合同性质的认定不能只看名称，要看真实交易背景。本案中，表面上是商品房预售，实则是债权债务的清偿安排。法院穿透形式，依据《抵债协议书》认定这是以房抵债合同。
第二，收据的真伪和付款凭证的完整性是关键。当一方主张已付款但缺乏银行流水等直接凭证时，法院会结合其他证据，如抵押贷款证明、内部函件等，综合判断付款事实是否成立。
第三，开发商作为房产出售方，应谨慎对待第三方代开收据的行为。本案中，收据由华泰公司掌管印章后补开，给开发商带来极大风险。建议开发商在交易中严格管理收款和开票流程，避免权责不清。
王德林律师提示：
如果您遇到类似“购房合同”但实际是抵债的情况，务必保留好原始债权凭证、抵债协议和付款记录。在文山地区，这类纠纷常出现在工程款抵房、借贷抵房等场景中，建议提前咨询专业律师，避免因合同性质认定不清而陷入被动。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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