未取得预售许可证签购房合同是否有效

未取得预售许可证签购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南一家房地产公司（深发公司）在没有取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与另一家公司（顺兴公司）签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司购买一栋大楼的A座，总价超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

后来，顺兴公司发现深发公司根本没有取得土地证和预售证，土地使用权实际属于另一家公司（厚南公司）。顺兴公司认为合同无效，要求深发公司返还购房款和利息。深发公司则辩称，虽然手续不全，但后来补办了一些手续，且厚南公司也出具了承诺书认可销售行为。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同应当无效，应返还购房款和利息。

深发公司主张：合同已经实际履行，顺兴公司支付了部分房款，工程也已完成部分进度，且后来补办了部分手续，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认为，深发公司在签订合同时既未取得土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据我国法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，否则预售合同无效。这是为了保护购房人的合法权益，防止开发商在手续不全的情况下收取购房款后无法交房。

第二，合同无效后应当返还财产。本案中，虽然顺兴公司支付了5000万元，深发公司也进行了部分工程建设，但因合同自始无效，深发公司没有合法依据占有这笔款项，必须全额返还并赔偿利息损失。购房人不能因为开发商已经投入了建设，就要求继续履行无效合同。

第三，补办手续不能使无效合同变有效。深发公司虽然在事后补办了一些手续，但合同效力应当以签订时的状态为准。签订时没有取得法定证照，合同就属于无效，后续补办不能改变合同自始无效的性质。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，一定要核实开发商是否已经取得土地使用权证和商品房预售许可证。这些证件可以在当地住建部门网站查询，或者要求开发商出示原件。在文山地区，如果遇到开发商手续不全就收钱的情况，购房人有权要求退款并赔偿损失，不要因为已经付款就硬着头皮继续履行合同。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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