土地转让合同未办手续是否有效
土地转让合同未办手续是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（下称湛江公司）与一家房地产公司签订土地转让协议，约定以每亩几十万元的价格购买位于广西北海市的90亩土地使用权。湛江公司支付了部分款项，对方交付了土地红线图，双方还出具了"款地两清"的收据。后来湛江公司又将该土地转卖给另一家公司，但转卖合同被法院认定无效，湛江公司需退还购地款并赔偿利息。
因原转让方已注销，湛江公司向原转让方的主管银行遂溪中行主张权利，要求返还购地款。但一审法院认为湛江公司起诉已超过诉讼时效，驳回了其请求。湛江公司不服，上诉至最高人民法院。
争议焦点
湛江公司认为：对方没有取得土地使用权证，也未办理土地出让审批手续，不具备转让资格，合同应属无效，对方应返还购地款。遂溪中行认为：双方意思表示真实，合同已实际履行，应为有效；且湛江公司从出具收据到起诉已超过两年，超过了法定诉讼时效。
法院判决
最高人民法院撤销一审判决，认定土地转让合同无效，判令遂溪中行返还湛江公司购地款及利息。法院认为：未取得土地使用权、未办理出让审批手续的土地转让合同无效；湛江公司从出具收据到向法院主张权利未超过两年诉讼时效，一审以超时效驳回不当。
律师分析
第一，土地转让合同是否有效，关键看转让方是否取得土地使用权证、是否完成出让审批。没有这些手续，即使双方签字付款，合同也无效。本案中，中银公司未取得土地使用权，也未办理出让手续，法院认定合同无效是正确的。
第二，诉讼时效从知道权利受侵害之日起算两年。本案中，湛江公司出具"款地两清"收据后，直到转卖合同被法院认定无效，才知道自己的权利受到侵害，因此起诉并未超时效。很多当事人误以为"款地两清"后就无法再主张权利，其实要看合同是否有效、权利是否真正实现。
第三，公司注销后，其债权债务由开办单位或主管单位承担。本案中，中银公司注销后，其主管银行遂溪中行需承担返还购地款的责任。购买土地时，建议核实转让方的主体资格和土地权属状况，避免因对方资质问题导致合同无效、款项难追。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，务必核实对方是否持有土地使用权证、是否完成出让审批手续。如果合同被认定无效，要及时主张权利，不要因为出具了"款地两清"的收据就放弃追索。在文山地区，土地转让纠纷时有发生，建议当事人在签订合同前咨询专业律师，避免因手续不全导致合同无效、资金损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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