土地使用权转让合同中城市道路能否转让

土地使用权转让合同中城市道路能否转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司，将一块土地转让给置地公司。双方签订了合同，置地公司付了钱，也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划局审批时，才发现问题：土地使用证上写的土地面积和规划部门实际规划的面积不一样。

原来，发展公司给国土局办证时用的位置图没有经过规划部门审批，导致土地使用证上标明的道路宽度和实际规划道路宽度不符。更关键的是，转让的土地中，有上千平方米属于城市道路。城市道路是市政设施，法律规定不能转让。置地公司实际能使用的土地面积比合同约定的少了很多，于是起诉要求发展公司退款并赔偿损失。

争议焦点

发展公司认为，双方合同是按整体面积转让的，位置图和规划坐标图一致，土地使用证上登记的面积是国土局的行为，公司没有过错，合同应当有效。

置地公司认为，发展公司提供的土地使用证面积与实际不符，位置图不是规划坐标图，城市道路不能转让，合同应认定无效。

法院判决

最高人民法院终审判决：双方合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分有效。以规划部门确定的实际使用面积为准，发展公司多收的土地转让金应返还置地公司，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确禁止转让。任何将城市道路作为可转让土地面积纳入合同的行为，都会导致该部分转让条款无效。

第二，土地使用权转让时，转让方必须确保提供的土地位置图、坐标图等文件已经规划部门审批。未经审批的图纸，不能作为办证依据，否则容易导致面积不符、合同履行困难。

第三，合同部分无效不等于全部无效。如果合同中可履行的部分符合法律规定，法院可以认定该部分有效，继续履行。本案中，法院对可使用的土地面积部分认定有效，体现了对交易稳定性的保护。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，一定要核实土地性质，确认是否包含市政道路等不可转让的公共设施用地。建议委托专业律师或测绘机构对土地面积和规划条件进行尽职调查，避免像本案中的置地公司一样，付款拿证后才发现面积缩水。在文山地区，类似土地转让纠纷也时有发生，当事人应重视合同审查和现场勘查。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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