商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远一家公司（华泰公司）欠了当地金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接）1.2亿多元的贷款本息。双方签了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州某商贸中心的部分楼层折价抵债，并让开发商（省一建城建分公司）与金融市场直接签预售合同。

随后，开发商与金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，约定以港币1.185亿元购买7900平方米的商铺。但合同签订后，双方一直没有实际履行。直到2001年，开发商起诉要求解除合同，理由是对方根本没有付过购房款。金融市场则主张，这笔购房款已经通过之前的贷款债务抵销了，并拿出一张“正式收据”作为付款证明。

争议焦点

开发商认为，金融市场从未实际支付购房款，那张收据是华泰公司事后补开的，没有对应的银行付款凭证，不能证明付款事实。金融市场则认为，根据《抵债协议书》，购房款已经用华泰公司欠的贷款本息抵销了，收据就是付款的凭证。

法院判决

法院经审理认为，本案的核心是区分商品房预售合同和以房抵债合同。金融市场的付款主张缺乏实际资金流转的证据，那张收据是华泰公司单方补开，开发商不予认可，且没有其他付款凭证佐证。最终，法院支持了开发商的诉讼请求，判决解除双方的商品房预售合同。

律师分析

第一，商品房预售合同和以房抵债合同是两种完全不同的法律关系。预售合同的核心是“一手交钱、一手交房”，必须有真实的资金支付；而以房抵债则是用房产来清偿已有的债务。本案中，虽然双方签了预售合同，但实际背景是抵债，这就导致付款事实难以认定。

第二，在合同纠纷中，付款凭证是最关键的证据。如果当事人主张用债务抵销购房款，必须有明确的债务凭证、抵债协议以及双方对抵销事实的确认。仅凭一张事后补开的收据，没有银行转账记录或债务清偿记录，法院很难认定付款已经完成。

第三，对于购房者来说，签合同时要特别注意合同性质。如果是用债权抵购房款，一定要在合同中明确约定，并保留债务凭证、抵债协议以及双方确认的文件，避免日后产生纠纷。

王德林律师提示：

如果您在购房或签订合同时遇到类似情况，建议先咨询专业律师，明确合同性质。尤其是在文山地区，房产交易中涉及债权债务抵销的情况并不少见，一定要保留好付款凭证和书面协议，避免因证据不足导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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