未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将红城湖国际大厦A座预售给海南顺兴房地产开发公司，合同总金额超过4亿元。顺兴公司支付了5000万元购房款。但深发公司在签约时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。

后来，顺兴公司发现该项目土地使用权存在多次转让，而且原土地权利人厚南公司已将资产出售，认为深发公司没有卖期房的资格，合同缺少法定条件，于是起诉要求认定合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的预售合同应属无效。

深发公司则认为：虽然手续不全，但事后补办了相关审批文件，且双方已实际履行合同，大厦已施工至正负零，合同应认定为有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，深发公司与厚南公司之间构成合作建房关系，双方虽未办理土地使用权变更登记，但已实际实施合作行为，且双方愿意继续合作，故认定合建合同有效，责令补办手续。但对于深发公司未取得预售许可证即与顺兴公司签订预售合同的问题，法院认定该预售合同因违反法律强制性规定而无效，深发公司应返还顺兴公司已付购房款5000万元及利息。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。未取得这些证照就签订预售合同，合同因违反法律强制性规定而无效。

第二，本案中深发公司虽然事后补办了一些手续，但签约时没有预售许可证这个事实无法改变。法院认定合同无效是正确的，这提醒购房者，签订预售合同前一定要核实开发商的五证是否齐全。

第三，合同无效后，开发商应当返还购房款并赔偿购房者的利息损失。购房者不能因为合同无效而获得额外利益，但可以要求对方返还本金和资金占用期间的利息。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，务必查看开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商以各种理由推脱，建议暂缓付款。在文山地区，购房者可以到当地住建部门查询楼盘是否取得预售许可，避免陷入类似纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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