商品房预售合同与以房抵债合同的区别

商品房预售合同与以房抵债合同的区别

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远一家公司（华泰公司）欠了中国人民银行清远市中心支行1.2亿多元贷款。双方签订了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的广州某商贸中心四楼、六楼商场来抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远支行签订了《房地产预售契约》，将上述房产卖给清远支行，总价港币1.185亿元。

但这份合同签完后一直没有实际履行。开发商后来起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。清远支行则辩称，自己已经用贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并拿出一张1996年开具的1.185亿港币收据作为证据。开发商认为这张收据是后补的，实际并没有收到任何款项。

争议焦点

清远支行主张：双方签订的《房地产预售契约》是真实有效的商品房买卖合同，自己已经通过以贷抵债的方式付清了全部购房款，开发商应继续履行合同。

开发商省一建城建分公司主张：这份《房地产预售契约》实际上是华泰公司用来抵债的，并非真实的商品房买卖，双方并未实际履行，清远支行也没有支付任何购房款，因此合同应当解除。

法院判决

法院经审理认定，本案的真实法律关系是以房抵债，而非商品房预售。清远支行与华泰公司之间是借贷关系，双方通过《抵债协议书》将贷款转化为购房款，但开发商并未实际收到款项。法院最终支持了开发商的诉讼请求，判决解除双方签订的《房地产预售契约》。

律师分析

第一，区分商品房预售合同和以房抵债合同的关键在于合同的实际履行情况。如果双方签订合同后并未实际支付购房款、交付房屋，而是通过债务抵销的方式处理，那么这种合同本质上属于以房抵债协议，而非真正的商品房买卖。

第二，在司法实践中，法院会重点审查合同背后是否存在真实的债权债务关系。如果购房款实际上是对原有债务的抵偿，且没有实际的资金流转，那么即使签订了正式的预售合同，也不能认定为有效的商品房买卖关系。

第三，对于购房者来说，签订商品房预售合同时要特别注意：合同中约定的购房款是否真实支付，是否有相应的银行转账记录或收据。如果仅凭一张后补的收据就主张已经付款，法院很难支持。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似情况，建议在签订商品房买卖合同时，务必保留好付款凭证、银行转账记录等证据。如果对方主张以房抵债，一定要核实债务的真实性以及房屋权属是否清晰，避免陷入合同性质争议。如有疑问，建议咨询专业律师。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市