未取得预售许可证签购房合同是否有效

未取得预售许可证签购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司把红城湖国际大厦A座预售给顺兴公司，总价约4.26亿元。顺兴公司支付了5000万元后，发现深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，土地使用权实际属于另一家公司厚南公司。顺兴公司认为合同无效，要求退款。

原来，这块地是厚南公司名下的，深发公司是通过一系列项目转让协议才获得开发权的，但始终没有办妥土地过户和预售许可手续。顺兴公司付款后，深发公司虽然按对方要求修改了设计，工程也建到了正负零，但顺兴公司最终以合同违法为由起诉到法院。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同违反法律强制性规定，应当无效。深发公司认为：双方签订合同是真实意思表示，且项目已经实际开发建设，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，深发公司与厚南公司之间是合作建房关系，合同有效，但要求厚南公司退还7000万元利润保证金。最高人民法院二审则认为，深发公司在签订合同时没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反法律强制性规定，该商品房预售合同无效，深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须同时具备土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证，否则合同因违反法律强制性规定而无效。本案中深发公司连最基本的土地使用权都不是自己的，合同自然无效。

第二，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。顺兴公司支付的5000万元购房款，深发公司必须全额返还，并支付占用资金期间的利息。这体现了法律对守约方的保护。

第三，即使合同各方事后补办手续或实际履行，也不能改变签约时合同违法的性质。购房者签约前务必核实开发商的五证是否齐全，尤其是土地使用权证和预售许可证。

王德林律师提示：

购房是大事，签合同前一定要查看开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，建议购房者到当地住建部门官网或现场查询项目预售许可信息，避免因合同无效导致钱房两空。如果已经遇到类似纠纷，应及时收集付款凭证、合同等证据，通过法律途径追回购房款。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市