转让土地竟含城市道路，合同是否有效
转让土地竟含城市道路，合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市新经济区发展总公司从政府取得一块土地后，将其中一部分转让给海南置地公司。双方签订了土地使用权转让合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划局审批时却发现，土地使用证上记载的面积和实际面积对不上。
原来，这块土地中包含了城市道路用地。规划部门规定该道路宽30米，但土地使用证上只标了15米。这样一来，置地公司实际能使用的土地面积比证上记载的少了近千平方米。置地公司要求发展公司退款或补偿，协商无果后起诉到法院。
争议焦点
发展公司认为：双方是按整体面积转让的，位置图和规划图一致，土地使用证是土地部门发的，自己没有过错，合同应当有效。
置地公司认为：土地使用证上记载的面积与实际面积不符，位置图未经规划审批，城市道路依法不能转让，合同应认定无效。
法院判决
最高人民法院终审判决：双方合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地转让有效。发展公司多收的土地转让金应返还给置地公司，并赔偿置地公司因此产生的设计费、勘察费等经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政设施，法律规定不得转让。发展公司将道路面积一并转让给置地公司，这部分转让行为因违反法律强制性规定而无效。
第二，发展公司在办理土地使用证时提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证记载的面积与规划面积不符，发展公司对此存在明显过错，应当承担赔偿责任。
第三，合同部分无效不等于全部无效。对于符合规划要求的土地面积部分，法院认定转让有效，这体现了尽量维护交易稳定、避免资源浪费的司法理念。
王德林律师提示：
购买土地或房产前，一定要核实规划条件和土地使用证记载是否一致。如果发现存在城市道路等公共设施用地被计入转让面积的情况，应及时提出异议。在文山地区，类似因规划与证载面积不符引发的纠纷并不少见，建议在签订合同前委托专业律师进行尽职调查，避免后续产生损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市