楼宇按揭贷款未办抵押登记是否有效

楼宇按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2010年，中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。同日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同项下全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款数千万元，贷款期限三年。泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行按约发放了贷款，泰合公司也向中振公司出具了收到全部购楼款的收条。但中振公司仅偿还了部分贷款本息，剩余本息未能按期归还。宝丰支行多次催收无果，遂起诉至法院，要求解除合同，并以抵押房屋的权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张，按揭合同签订后未办理抵押登记，违反了《武汉市房地产抵押管理办法》关于“未经抵押登记，抵押无效”的规定，且其已将房屋抵押给案外人广州国投并办理了登记，因此本案按揭合同应为无效。宝丰支行则认为，合同系双方自愿签订，不违反法律法规，且已实际履行，应按有效合同处理。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司归还贷款本金及利息的判决，撤销一审涉及担保人责任的部分。核心理由是：楼宇按揭不同于一般抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，且按揭合同系当事人真实意思表示，内容不违法，应认定为有效合同。

律师分析

第一，楼宇按揭与一般抵押在法律性质上存在区别。按揭是购房人将购房合同项下的权益质押给银行，以获取贷款，而一般抵押是以已取得所有权的财产作为担保。因此，不能简单套用地方性抵押登记规定来否定按揭合同的效力。

第二，合同效力应以国家法律、行政法规为依据。地方性规章如《武汉市房地产抵押管理办法》不能作为认定合同无效的直接依据。只要合同内容不违反法律强制性规定，且双方自愿、实际履行，就应认定为有效。

第三，后设立的抵押不能否定先设立的按揭权益。本案中，虽然案外人广州国投后来办理了抵押登记，但该抵押依据的贷款合同未实际履行，且房屋当时尚未竣工验收，依法不能抵押，因此不影响宝丰支行的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房者在办理按揭贷款时，务必按时足额还款，否则银行有权解除合同并处置抵押物。文山地区的购房者若遇到类似纠纷，建议在签订按揭合同前仔细阅读条款，并保留好所有付款凭证和合同文件，以便维权时使用。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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