未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南顺兴公司计划购买深发公司开发的红城湖国际大厦A座，双方签订了商品房购销合同，总金额高达4亿多元。合同约定，顺兴公司先支付500万元定金，后续房款按工程进度分次付清。合同还特别注明，必须经过原开发商厚南公司签字盖章才能生效。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现深发公司并没有取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。于是，顺兴公司向法院起诉，要求确认合同无效，返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司在出售房屋时没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，因此合同应当无效。深发公司则主张，自己已经与土地权利人厚南公司达成合作建房协议，厚南公司也出具了承诺书同意售房，合同应当有效。

法院判决

一审法院认定，厚南公司与深发公司之间的合作建房关系有效，但合同中的利润保证金条款因显失公平而无效。最高人民法院二审认为，深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与顺兴公司签订商品房预售合同，违反了法律强制性规定，该合同应认定为无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，开发商必须在取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等法定证件后，才有权对外销售房屋。本案中深发公司未取得土地使用权证和预售许可证，合同因违反法律强制性规定而无效。

第二，虽然厚南公司事后出具承诺书表示同意售房，但这并不能弥补深发公司自身不具备售房主体资格的缺陷。承诺书只是转让人之间的内部约定，不能对抗法律对商品房预售的强制性要求。

第三，购房者在签订商品房预售合同前，务必核实开发商是否已取得上述证件。如果开发商证件不全，合同很可能被认定为无效，购房者面临资金无法收回的风险。

王德林律师提示：

购房前一定要查看开发商的“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，如果您遇到开发商证件不全就卖房的情况，建议您先不要付款，及时咨询专业律师，避免资金损失。即使已经付款，也可以通过法律途径要求返还购房款及利息。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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