未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，深发公司并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，于是起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

原来，这块地的土地使用权人实际上是海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司），深发公司是通过一系列项目转让合同才获得开发权的，但相关手续并不齐全。厚南公司虽然事后出具了承诺书认可深发公司的销售行为，但始终没有在预售合同上签字盖章。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，签订的预售合同缺少法定条件，应属无效合同，深发公司应当返还全部购房款并赔偿利息损失。

深发公司则认为：虽然手续上存在瑕疵，但厚南公司已经出具承诺书认可了销售行为，且项目实际已经开工建设，双方应继续履行合同，合同不应被认定为无效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定：厚南公司与深发公司之间的合作建房关系有效，但合同中关于厚南公司提前收取7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效，厚南公司应退还该笔款项。但最高人民法院在二审中对该案的法律适用问题进行了深入分析，明确指出：未取得土地使用权证和商品房预售许可证所签订的商品房预售合同，因违反了国家关于商品房预售的强制性规定，应当认定为无效合同。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商的主体资格有严格要求。根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。本案中深发公司连最基本的土地使用权证都没有取得，合同效力自然存在重大缺陷。

第二，合同效力与合同履行是两个不同问题。即使厚南公司事后认可了深发公司的销售行为，也不能弥补合同签订时缺乏法定要件的事实。法律之所以设置预售许可证制度，就是为了防止开发商在没有足够保障的情况下收取购房者大额资金，保护购房者的合法权益。

第三，这个案例给购房者的启示是：在签订商品房预售合同前，一定要核查开发商是否取得了"五证"，特别是国有土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，就应当谨慎签约，否则可能面临合同无效、资金难以追回的风险。

王德林律师提示：

购房是人生大事，建议在签订商品房预售合同前，务必要求开发商出示完整的证照文件。如果开发商无法提供，宁可放弃也不要贸然付款。在文山地区，购房者可以到当地住建部门查询楼盘的预售许可信息，避免因合同无效而遭受损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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