购买的土地面积缩水，合同是否有效

购买的土地面积缩水，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家公司（发展公司）将一块土地转让给另一家公司（置地公司），双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，准备开发建设，去规划局审批时才发现问题。

原来，土地使用证上标明土地面积很大，但规划部门早就规定土地西、北两侧是市区主干道，道路宽度与土地使用证上标的不一致。按照规划，置地公司实际能用的土地面积比证上少了很多，多出来的面积其实是城市道路，根本不能转让。

置地公司要求发展公司退款或补偿，但对方不同意，只好告到法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证面积是国土局登记的，自己没过错，合同应有效。

置地公司认为：土地使用证上的面积不实，城市道路不能转让，合同部分无效，发展公司应退款并赔偿损失。

法院判决

一审法院判决：合同涉及城市道路面积的转让无效，发展公司应返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等损失。

最高人民法院二审维持了一审判决，认定：城市道路属于市政设施，法律禁止转让，发展公司将道路面积一并转让违法；合同部分无效，符合规划的部分有效；发展公司有过错，需承担赔偿责任。

律师分析

这个案例告诉我们几个重要道理：

第一，城市道路、公共绿地等市政设施，法律明确规定不得转让。如果你买的土地里包含这些面积，开发商或转让方不能把它们算作你的使用面积，这部分转让合同是无效的。

第二，签土地转让合同前，一定要核实规划部门批准的坐标图和实际用地范围。只看土地使用证或位置图可能不够，因为规划部门的规定可能跟证上不一致，最终以规划为准。

第三，如果转让方提供的材料不准确，导致你买了面积缩水的土地，你有权要求对方退还多收的款项，并赔偿因此造成的损失，比如设计费、勘察费等。

王德林律师提示：

购买土地或房产时，建议先到当地规划部门查询地块的规划条件和实际红线范围，不要轻信对方提供的图纸或证件。在文山地区，类似因规划道路导致土地面积争议的情况也时有发生，签约前做好调查能避免很多麻烦。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市