买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息约1.2亿元。双方签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。
但合同签订后，双方并未实际履行。清远金融市场没有支付购房款，开发商也没有交付房产。2001年，开发商起诉要求解除合同。人行清远支行则主张，贷款已经通过抵债方式转为购房款，实际已付清房款，并出示了一张加盖公章的收据作为证据。
争议焦点
开发商省一建城建分公司认为：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场从未实际支付过购房款，收据是事后补开的，不能证明付款事实，要求解除合同。
人行清远支行认为：双方的真实意思是“以房抵债”，贷款本息已经转化为购房款，收据就是付款凭证，合同已经履行完毕，不同意解除。
法院判决
最高人民法院二审认定，双方签订的《房地产预售契约》是真实有效的商品房预售合同。虽然存在《抵债协议书》，但该协议是华泰公司与人行清远支行之间的债权债务安排，不能直接替代购房款的支付。人行清远支行未能提供实际付款的银行凭证等证据，仅凭一张补开的收据不足以证明已付清房款。最终判决解除商品房预售合同。
律师分析
第一，商品房预售合同和以房抵债协议是两种不同的法律关系。预售合同是买卖关系，以房抵债是债务清偿关系。即使双方有过抵债的约定，如果没有实际履行购房款的支付义务，预售合同仍然可以解除。
第二，在购房交易中，付款凭证非常重要。仅有收据，尤其是事后补开的收据，证明力很弱。法院更看重是否有银行转账记录、付款流水等客观证据。
第三，对于开发商而言，如果购房人长期不付款，应当及时通过法律途径主张权利，避免因时间拖延导致证据灭失或法律关系复杂化。
王德林律师提示：
无论您是买房还是卖房，都要注意保留完整的付款和收款凭证。如果涉及以房抵债，建议将抵债协议、预售合同、付款凭证等文件一并保存，并尽量通过银行转账方式完成付款。在文山地区处理类似纠纷时，建议咨询专业律师，避免因证据不足导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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