开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，旅游公司购买深业公司开发的深业大厦一层房屋，总价款约300万元。旅游公司按约支付了定金和购房款，但深业公司因供电问题等多方面原因，未能按合同约定的时间交付房屋。
旅游公司认为深业公司逾期交房构成违约，向法院起诉要求解除合同、返还购房款及利息，并双倍返还定金。深业公司则辩称，供电问题属于合同约定的不可抗力和其他非其所能控制的事件，应当顺延交房日期，不同意解除合同。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已超过合同约定的期限，其有权解除合同，要求退还购房款本息并双倍返还定金。深业公司主张：供电问题属于合同约定的可延期事由，交房日期应顺延至正式供电之日，目前房屋已具备交付条件，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院经审理认为，深业公司交付房屋的日期应在合同原定日期基础上顺延至正式供电之日，旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未出现，且深业大厦已通过竣工验收可以交付使用，合同应当继续履行。但深业公司需承担自合同约定交房日至实际供电日期间逾期交房的违约责任，按银行贷款利率赔偿旅游公司的损失。
律师分析
第一，合同解除权的行使需要满足约定条件。本案中，合同约定"逾期交房超过30天，旅游公司可提出终止合同"，但法院认定供电问题属于合同约定的可延期事由，将交房日期顺延后，逾期天数并未达到解除条件，因此旅游公司不能单方解除合同。
第二，开发商因外部因素延期交房，需要看合同是否有免责条款。本案中，双方明确约定"施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决，以及其他非深业公司所能控制的事件"可以延期，供电问题正属于此类情形。
第三，购房者要关注合同中对延期交房的违约责任规定。即便开发商不构成根本违约、合同不能解除，购房者仍可依据合同要求开发商赔偿逾期交房造成的实际损失。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应当仔细阅读关于交房时间、延期免责条款以及解除合同的条件。如果开发商逾期交房，建议先收集合同约定的免责情形是否成立，再决定是要求继续履行并索赔，还是主张解除合同。在文山地区，购房者遇到类似问题也可以咨询专业律师，避免因对合同条款理解不清而错失维权时机。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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