未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购一栋大厦的A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司陆续支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，深发公司并没有取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，而且土地的实际使用权人另有其人。顺兴公司认为合同无效，要求深发公司返还全部购房款及利息。

原来，这块地最初属于海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司），厚南公司与另一家公司合作开发，后来又将项目转让给了深发公司。虽然厚南公司事后出具承诺书认可深发公司的销售行为，但整个项目的土地手续和预售许可一直存在瑕疵。当大厦地下室工程刚完成时，顺兴公司就起诉到法院，要求确认合同无效。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司在签订合同时没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同。

深发公司辩称：虽然手续不全，但土地使用权人厚南公司事后已经出具承诺书认可了销售行为，而且项目后续也补办了一些手续，合同应当继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合作建房关系有效，但合同中关于深发公司先行支付7000万元利润保证金的条款因显失公平而无效，判决厚南公司退还该笔款项。

最高人民法院二审则认为，深发公司在签订预售合同时既没有取得土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，该商品房预售合同应认定为无效。最终，最高人民法院撤销了一审判决，改判合同无效，深发公司返还顺兴公司已付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商的主体资格有严格要求。根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》，开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，才能对外预售房屋。缺少任何一个关键证照，合同都可能被认定无效。

第二，本案中虽然土地使用权人事后出具了承诺书，但这并不能弥补预售许可证缺失的问题。预售许可证是行政机关对商品房预售行为的行政许可，属于强制性规定，不能通过当事人之间的承诺来替代。即使开发商事后补办手续，也不影响合同签订时的无效认定。

第三，对于购房者来说，签订商品房预售合同前一定要核实开发商是否具备"五证"，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，就不要轻易付款，否则可能面临合同无效、款项难追回的风险。

王德林律师提示：

在文山地区，购房者签订商品房预售合同时，务必要求开发商出示预售许可证原件，并到当地住建部门核实真伪。如果发现开发商手续不全，建议立即停止付款并咨询专业律师，避免陷入合同无效的纠纷。已经签订合同并付款的，可以依据法律规定主张合同无效并要求返还购房款及利息。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市