房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造九胜商厦，与宇航公司签订租赁协议，约定整幢大楼出租给宇航公司，租期多年，租金逐年递增。宇航公司支付了部分租金，并对商厦进行装修。

商厦开业后，因消防系统未经验收、存在重大火险隐患，被消防部门责令停业。双方就消防问题互相指责，宇航公司拒绝继续支付租金，郊区供销公司则起诉要求支付欠付租金。

争议焦点

宇航公司认为：郊区供销公司未按约定完成消防、水电等配套设施，导致商厦无法正常营业，属于违约在先，宇航公司有权拒绝支付租金。

郊区供销公司认为：宇航公司明知消防条件不完善仍强行开业，且消防责任应由承租方承担，宇航公司应当按合同约定足额支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认为：双方签订的租赁合同有效，但在合同履行期间，因消防设施不达标导致商厦被责令停业，属于合同处于违法履行状态。在此期间，宇航公司未实际使用房屋获得经营收益，应参照当地同类房屋的租金标准酌情认定，而非按合同约定计算租金。最终判决宇航公司按评估的市场租金标准支付停业期间的占有使用费。

律师分析

第一，合同有效不等于履行状态合法。房屋租赁合同即使经过公证，如果实际使用中违反消防等强制性规定，法院不会支持按合同高额租金计算，而是按公平原则调整。

第二，行使抗辩权要谨慎。当一方违约时，另一方可以拒绝履行，但必须及时提出异议并固定证据。本案中宇航公司虽有权抗辩，但未及时主张，导致部分租金争议复杂化。

第三，违法状态下的租金认定标准。法院通常以实际使用价值为基础，参照同地段同类房屋的市场租金，而非合同约定，这提醒当事人不要寄希望于通过合同锁定高额租金。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必核实房屋是否通过消防验收、水电容量是否满足经营需要。在文山地区，不少商铺因消防问题被停业，承租人应要求出租人提供验收合格证明。如果发现房屋存在安全隐患，应及时书面通知出租人整改，并保留证据，避免因继续使用而承担不利后果。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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