开发商逾期交房能否以供电延迟为由免责
开发商逾期交房能否以供电延迟为由免责
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份购房合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款约1000万元。合同约定深业公司应在1994年底前交房，如遇不可抗拒的自然灾害、施工异常困难等非深业公司所能控制的事件，可凭政府证明文件延期。
旅游公司按约定支付了全部购房款，但深业公司直到1996年才完成房屋交付。深业公司称延期原因是供电问题：电业局未及时落实供电设施，直到1996年才正式供电。旅游公司认为深业公司违约，起诉要求解除合同并返还购房款及利息。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房近两年，已构成根本违约，且未取得国有土地使用权证，合同应认定无效。深业公司辩称：供电延迟属于"非其所能控制的事件"，应按约顺延交房日期，且房屋已通过验收，应继续履行合同。
法院判决
最高人民法院经再审认为：供电问题虽属深业公司不能控制的因素，但交房日期只能顺延至正式供电之日（1996年3月），此后深业公司仍未及时交房，构成违约。但鉴于房屋已可交付使用，合同应继续履行，深业公司需赔偿逾期交房期间的利息损失。同时，深业公司未取得国有土地使用权证不影响合同效力，合同有效。
律师分析
第一，开发商以"不可抗力"或"非其所能控制的事件"为由延期交房，需要提供政府部门的证明文件，且延期时间应合理。本案中，供电延迟虽可顺延交房日期，但顺延后仍逾期，开发商仍需担责。
第二，购房合同效力问题：即使开发商在签约时未取得土地使用权证，只要合同是双方真实意思表示、内容不违法，法院一般认定合同有效，不会仅因此判决合同无效。
第三，购房者遇到开发商逾期交房，不要轻易选择解除合同。如果房屋已具备交付条件，法院更倾向于判令继续履行合同，同时支持购房者主张逾期交房的违约金或利息损失。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应明确约定交房日期、延期交房的违约金标准以及解除合同的条件。如果开发商以各种理由延期，注意保留政府部门证明文件、施工记录等证据。在文山地区，类似纠纷中法院也会重点审查延期原因是否真实、合理，购房者应及时咨询专业律师，避免错过维权时机。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市