城市道路能否随土地使用权一并转让

城市道路能否随土地使用权一并转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，办了土地使用证。置地公司拿到证后去规划局审批设计，发现土地使用证上标明的面积和实际规划面积对不上。原来，这块地里有城市道路，道路宽度和土地使用证上写的不一样，导致实际能用的面积少了上千平方米。置地公司要求退钱或补偿，没谈成，就告到了法院。

这块地之前就转让过一次，因为买家资金不够才终止了合同。发展公司是从管委会拿到这块地的，但一开始没有正规的土地使用证，后来才补办了出让手续。置地公司买地时，发展公司给的是土地位置图，不是规划部门批准的坐标图，这是后来出问题的关键。

争议焦点

发展公司认为，双方是按整体面积转让的，土地位置图和规划坐标图是一致的，土地使用证上的面积是国土部门登记的结果，公司没有过错，合同应该有效。

置地公司则认为，土地使用证上写的面积和实际能用的面积不一样，而且城市道路是市政设施不能转让，合同应属无效，发展公司要赔偿损失。

法院判决

最高人民法院终审判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分有效。发展公司多收的土地转让金要返还给置地公司，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。

法院认为，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。发展公司办理土地证时提供的位置图未经规划部门审批，导致证上面积和实际规划面积不符，应承担主要责任。

律师分析

第一，城市道路不能作为土地使用权转让的标的。根据法律规定，市政公用设施不得转让，买卖双方在签合同时要注意区分可转让土地和不可转让的公共设施用地。

第二，土地转让应以规划部门的审批文件为依据。本案中发展公司用位置图代替规划坐标图，直接导致土地证面积与实际面积不符，这种操作存在重大法律风险。

第三，合同部分无效不影响其他部分效力。法院没有直接认定整个合同无效，而是区分了有效部分和无效部分，这种处理方式更符合当事人真实意愿和公平原则。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，一定要核实土地规划条件和实际面积，要求卖方提供规划部门批准的坐标图。如果涉及城市道路等公共设施用地，要明确约定这部分面积不计入可转让范围。在文山地区处理类似纠纷时，建议先到自然资源和规划部门查询地块的详细规划信息，避免因面积不符引发争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市