未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（以下简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（以下简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同还特别约定，必须经过原开发商海南厚南旅业有限公司（以下简称厚南公司）签字盖章才能生效。

合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，但发现深发公司并没有取得该地块的土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司因此向法院起诉，要求确认合同无效，并返还已付购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房的主体资格，双方签订的预售合同缺少法定条件，应当认定为无效合同。

深发公司辩称：虽然手续存在瑕疵，但厚南公司事后出具了承诺书，对深发公司的销售行为予以认可，并且项目后续也补办了相关审批手续，合同应当认定为有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定：深发公司与顺兴公司签订的《商品房购销合同》无效。法院认为，深发公司在签订合同时未取得合法的土地使用权和商品房预售许可证，违反了法律的强制性规定，合同自始无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊类型的买卖合同，法律对开发商的主体资格有严格限制。根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少其中任何一个证件，预售合同都可能被认定为无效。

第二，本案中厚南公司事后出具的承诺书并不能弥补深发公司签约时主体资格缺失的问题。合同是否有效，要看签约时是否符合法定条件，而不是事后能否补正。

第三，购房人在签订商品房预售合同时，一定要核实开发商是否取得了"五证"，特别是土地使用权证和预售许可证。如果开发商无法提供，建议暂不签订合同并支付大额款项，以免产生不必要的法律风险。

王德林律师提示：

购房是家庭重大消费，建议在签订商品房预售合同前，务必核实开发商的预售许可证等关键证件。在文山地区，如果遇到开发商手续不全的情况，可以要求开发商出示相关证照原件，或者向当地住建部门查询项目备案信息。一旦发现开发商不具备预售条件，应当及时中止交易并咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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