法院拍卖房子没通知租客，租客能要求撤销吗

法院拍卖房子没通知租客，租客能要求撤销吗

本文为法律科普，案例来源于人民法院案例库案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

郑某某租了房东杨某某位于昆明市正义路的一层和负一层房产，用来做生意。后来，杨某某因为欠债不还，法院查封了这些房产，并进行了司法拍卖。拍卖过程中，一层房产顺利成交，负一层流拍。

郑某某得知后，向法院提出异议，说自己是承租人，依法享有优先购买权，但法院拍卖前根本没通知他，导致他没法参与竞拍。他认为拍卖程序违法，要求撤销这次拍卖。但昆明中院、云南高院和最高人民法院先后驳回了他的请求，最终认定拍卖有效。

法院判决

最高人民法院最终裁定：郑某某以法院未通知其行使优先购买权为由，要求撤销司法拍卖，理由不成立，驳回申诉。法院的核心理由是：房屋承租人的优先购买权是一种债权性质的权利，不是物权。当房东卖房侵害了这种权利时，承租人只能向房东主张赔偿，而不能主张买卖合同无效。参照这个逻辑，在司法拍卖中，承租人也不能仅因没收到通知就要求撤销拍卖。

律师分析

这个案子告诉我们要区分清楚优先购买权的性质。共有人的优先购买权是物权性质的，效力更强；而房屋承租人的优先购买权是债权性质的，保护力度相对弱一些。所以，即使法院拍卖时没通知你，拍卖结果也不会轻易被推翻，你只能找房东要赔偿。

另外，司法拍卖和普通买卖不同，法院需要平衡债权人和债务人的利益，也要保护拍卖的稳定性和效率。如果随便一个承租人提出异议就撤销拍卖，整个执行程序就可能乱套。因此，法院在处理这类问题时，会严格审查，不会轻易支持撤销请求。

在文山地区，类似情况也有发生。作为承租人，如果你发现房东的房产被法院拍卖，最好主动关注拍卖公告，别把希望全寄托在法院通知上。毕竟，法律上法院没有义务专门通知你。

王德林律师提示：

第一，租房时，最好在合同里写明，如果房东要卖房或房产被拍卖，必须提前通知你，并约定好赔偿标准。这样能给自己多一层保障。

第二，如果发现房产被拍卖，尽快向执行法院提交书面材料，说明你的租赁情况和优先购买权。虽然不能撤销拍卖，但法院可能会在分配拍卖款时，考虑你的损失赔偿问题。

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来源：本文案例来源于人民法院案例库案例，入库编号2023-17-5-203-058。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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