租客能阻止法院强制腾房吗

租客能阻止法院强制腾房吗

本文为法律科普，案例来源于人民法院案例库案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

宋某从郑某手里买了一套北京西城区的房子，合同签好、钱也付了，法院也判了郑某必须配合过户和交房。可当宋某申请法院强制执行时，突然冒出个胡某说自己是这套房的承租人，签了20年的租赁合同，租金每月才3000块，要求法院别把房子交给宋某。

宋某当然不认，说这租约是胡某和郑某串通好了，故意搞个低价长租来阻止他收房。法院一查发现，胡某和郑某在2016年1月就签了租约，可到了2016年9月宋某买房时，这房子还在当办公室用，郑某在合同里也写了“没出租”。胡某自己也承认，签了租约后一年才搬进去住。

更离谱的是，这房子快210平米，月租才3000块，明显低于市场价。胡某说因为自己是郑某公司的老员工，又生病，郑某照顾他，所以给这么便宜。法院没信这个说法。

法院判决

法院驳回了胡某的异议，认为他的租赁权不成立，不能阻止法院把房子交给宋某。理由是：第一，宋某买房时这房子根本没实际出租，胡某也没实际住进去；第二，租金低得离谱，租期长达20年，明显是恶意串通。法院还特别强调，就算租赁权成立，也只能让租客继续住到租期结束，不能直接阻止拍卖或交房。

律师分析

这个案子讲透了“买卖不破租赁”这条规则到底怎么用。很多人以为只要签了租约，买了房的业主就拿自己没办法，其实不是这么简单。法院审查案外人主张的租赁权时，会看两个硬条件：一是查封前签了合法有效的书面租约，二是查封前已经实际住进去了。光有合同不行，得真住进去。像胡某这样签了约但一年后才住，法院就不认。

另外，租金是否合理也是关键。如果租金明显低于市场价，租期又特别长，法院会怀疑是恶意串通，目的就是拖住执行。在文山地区的类似案件中，法院也会重点审查这些细节，防止被执行人通过虚构租约来逃避债务。所以，买房或申请执行时，一定要多留个心眼，查查房子有没有被恶意租出去。

王德林律师提示：

买房前最好实地看房，问问物业或邻居房子有没有人在住。如果发现可能有人恶意租赁，及时向法院提出异议，要求审查租约的真实性。

---

来源：本文案例来源于人民法院案例库案例，入库编号2024-17-5-201-022。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市