借名买房被执行，能否要回房子

借名买房被执行，能否要回房子

本文为法律科普，案例来源于人民法院案例库案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

2016年，王某某通过房产中介看中了一套房子，和房主蔡某谈好了97万的价格。因为王某某自己办不了银行贷款，就和蔡某商量，让蔡某先把房子过户给一个叫殷某的人，再由殷某去贷款，王某某实际还贷。双方签了借名购房协议，王某某付了首付款44万，还交了3万定金。2016年6月，房子过户到了殷某名下，王某某随后搬进去住。

可没想到，殷某之前因为非法吸收公众存款被判了刑，法院要追缴他的财产退赔给受害人。2017年，法院查封了殷某名下的这套房子。王某某这才知道，自己住的房子被当成了殷某的财产要被执行。他赶紧向法院提出异议，说房子是自己买的，只是借了殷某的名，要求法院解除查封。

法院判决

案子从基层法院一直打到四川省高级人民法院。四川省高院最终裁定：这套房子不能被执行。理由是，刑事执行案件里没有申请执行人，案外人提异议不能走普通的诉讼程序，但法院不能只看房产证上的名字就下结论，必须对案外人是不是真的拥有实体权利进行实质性审查。王某某拿出了借名买房协议、付款凭证、居住证明等证据，足以证明他是实际出资人和实际占有人，而且他借名买房是因为办不了贷款，并不违法，所以他的权利能对抗执行。

律师分析

这个案子对普通老百姓来说，有几点值得注意。第一，借名买房风险很高。虽然法院最终支持了王某某，但过程非常曲折，从基层法院到省高院，费时费力。如果王某某拿不出充分的证据，或者借名买房是为了规避限购等政策，结果可能就完全不一样了。在文山地区，也有不少类似情况，建议大家慎重。

第二，刑事执行案件中的案外人异议，法院不能只看“房产证上是谁的名字”这种外观，必须查清楚房子到底是谁的。这是四川省高院明确的态度，对保护实际出资人的权益很重要。但前提是，实际出资人要能拿出过硬证据，比如付款凭证、实际占有使用的证明等。

第三，借名买房协议本身不违法，但如果是为了逃避债务、规避限购等，就可能被认定无效。王某某是因为没有贷款资格才借名，法院认为他没有过错，这才保住了房子。

王德林律师提示：

第一，尽量不要借名买房。如果实在要借，一定签好书面协议，保留所有付款凭证、聊天记录、居住证明等，证据越全越好。第二，买房前查查卖家背景，尤其要查有没有涉诉、被执行等情况，避免买到“问题房”。

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来源：本文案例来源于人民法院案例库案例，入库编号2024-17-5-203-057。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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