抵押房产被查封，抵押权人能阻止拍卖吗

抵押房产被查封，抵押权人能阻止拍卖吗

本文为法律科普，案例来源于人民法院案例库案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

某投资公司因为项目开发缺钱，向某经营管理公司借了一笔钱，双方约定把投资公司名下位于浙江诸暨的500套商铺抵押给经营管理公司作为担保。后来投资公司没还钱，经营管理公司认为自己对这批商铺有抵押权，可以优先受偿。

但事情没那么简单。投资公司之前还欠了另一家资产公司的钱，资产公司拿着公证书去法院申请强制执行。法院查封了这批商铺，准备拍卖还债。经营管理公司急了，向法院提出执行异议，要求中止拍卖，理由是这些商铺已经抵押给了自己。

法院判决

法院驳回了经营管理公司的异议请求。理由是：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条，案外人要排除执行，必须证明自己是权利人，且该权利能排除执行。但无论经营管理公司对商铺有没有抵押权，抵押权本身并不能阻止法院对房产的拍卖。法院认为，经营管理公司的主张不成立，拍卖程序继续。

律师分析

这个案子告诉我们一个关键点：抵押权不等于“免拍金牌”。很多当事人以为，只要把房子抵押给了自己，法院就不能动它。但法律上，抵押权的核心是优先受偿权，而不是排除执行的阻却权。也就是说，法院可以继续拍卖房产，但拍卖后，抵押权人有权在拍卖款中优先拿回自己的钱。

在文山地区，我们常遇到类似情况：债权人手里拿着抵押合同，看到法院查封了抵押物，就以为能直接阻止拍卖。其实，正确的做法不是提执行异议，而是主动向执行法院申请参与分配，主张优先受偿权。这样既保护了自己的权益，也不会耽误法院的执行程序。

另外，这个案子还提醒我们：执行异议的审查标准很严格。法院会重点审查案外人是否对执行标的享有“足以排除执行”的权利，比如所有权、租赁权等。抵押权虽然重要，但它不是“排除执行”的法定理由。

王德林律师提示：

第一，如果您是抵押权人，发现抵押物被法院查封，不要急着提执行异议。应该第一时间联系执行法院，提交抵押权证明材料，申请参与分配，确保优先受偿权得到落实。

第二，签订抵押合同时，务必办理抵押登记。只有经过登记的抵押权，才能对抗其他债权人。未登记的抵押权，在法院执行中可能无法得到保护。

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来源：本文案例来源于人民法院案例库案例，入库编号2024-17-5-201-030。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市