法院查封房产，怎么判断是不是超标的

法院查封房产，怎么判断是不是超标的

本文为法律科普，案例来源于人民法院案例库案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

某甲银行某分行起诉某公司和临沂某公司，要求偿还借款2000万元及利息。法院判决后，案件进入执行程序。法院查封了临沂某公司名下的70套房产，后来又冻结了该公司在银行的两个账户，共冻结了大约1300多万元。

临沂某公司提出异议，认为法院查封冻结的财产价值已经超过了债务金额，属于超标的查封，还要求解除对其中一个账户的冻结。这个账户是商品房预售资金监管账户，专门用于管理楼盘预售款的。银行这边则坚持认为，查封的房产实际价值没那么高，不存在超标的情况。

法院判决

法院最终驳回了银行的复议申请，维持了原裁定。法院认为，本案确实存在超标的查封的情形，同时商品房预售资金监管账户依法应当解除冻结。核心理由是：查封房产的价值估算，要参照同地段同条件的房产价值，不能只看挂牌价，还要考虑实际成交价、备案价等因素。

律师分析

第一，超标的查封的判断标准。法院查封财产的价值，不能明显超过债务金额。比如本案中，债务是2000万左右，但查封了68套房产和两个银行账户，总价值可能远超这个数。被执行人提供的房产备案价、买卖合同价格等，都比银行提供的二手房网站挂牌价高很多，说明查封价值确实可能超标。

第二，房产价值的估算方法。法院在估算查封房产价值时，会区分一手房和二手房。一手房可以参照开发商的销售价格或房管部门的指导价，二手房则看税务机关核定价格或市场成交价。像本案中，被执行人拿出的网签备案价和实际买卖合同价格，比银行找的二手房网站挂牌价更接近真实市场价。

第三，商品房预售资金监管账户的特殊性。这类账户里的钱是专用于楼盘建设的，不能随便冻结。法院在文山地区处理类似案件时，也会注意区分监管账户和普通账户，避免影响项目建设和购房者权益。

王德林律师提示：

如果法院查封的财产价值明显超过债务，可以及时提出执行异议，要求解除超标部分的查封。但要注意，提供房产价值证据时，最好用官方备案价或实际成交记录，而不是网上随便查的挂牌价。

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来源：本文案例来源于人民法院案例库案例，入库编号2024-17-5-202-020。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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