抵押后的租赁，还能对抗法院执行吗

抵押后的租赁，还能对抗法院执行吗

本文为法律科普，案例来源于人民法院案例库案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

平某君和张某、张某涛之间有一笔饲料款纠纷，金额不小。2015年，法院调解后，张某父子答应还钱，但一直没给。于是平某君和张某父子签了一份《鱼池转租协议书》，用张某父子承包的鱼池经营权抵债，租期10年，每年租金折抵部分欠款。

但问题来了，这些鱼池和土地早在2005年就被张某父子抵押给了银行，用于公司贷款，还办了抵押登记。2021年，银行把债权转让给了李某刚，法院开始强制执行这些抵押财产。平某君这才发现，自己刚租了没几年的鱼池要被拍卖抵债了，他赶紧提出执行异议，说自己有租赁权，法院不能赶他走。

法院判决

法院驳回了平某君的请求。理由是：抵押登记是在2005年，而租赁协议是2015年签的，即租赁发生在抵押之后。根据《民法典》第405条，抵押权设立前已经出租并转移占有的，租赁关系才不受抵押权影响；反之，抵押后再出租，租赁关系就不能对抗已经登记的抵押权。所以平某君的租赁权对银行和李某刚没有约束力，法院可以继续拍卖并强制腾退。

律师分析

这个案子告诉我们一个关键规则：抵押和租赁，谁先谁后，直接决定你的权利能不能保住。如果房子或土地先抵押、后出租，租户的租赁权在法院执行时基本没用，法院可以要求租户搬走，租户只能找房东要赔偿。反过来，如果先租后押，租户的权利受法律保护，法院拍卖时也得“带租拍卖”，租户可以继续住。

在文山地区，很多老百姓喜欢把房子或土地租出去收租金，但往往忽略查一查有没有抵押。我建议，签租赁合同前，最好去不动产登记中心查一下产权和抵押情况，或者让房东书面承诺无抵押。否则，一旦房东欠债被执行，租户就可能面临“搬走没商量”的尴尬局面。

王德林律师提示：

1. 签租赁合同前，一定要查清楚房屋或土地有没有被抵押。如果已经抵押，租赁合同在法律上对银行等抵押权人无效，法院执行时租户只能搬走。

2. 如果租的是商业房产（比如商铺、厂房），尤其要注意。建议在合同中约定，如果因为抵押导致租赁无法继续，房东要赔偿装修损失和搬迁费用。

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来源：本文案例来源于人民法院案例库案例，入库编号2024-17-5-202-002。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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