以房抵债的房子被查封，能拿回来吗

以房抵债的房子被查封，能拿回来吗

本文为法律科普，案例来源于人民法院案例库案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

山西一家融资再担保公司（简称“中某钢公司”）和张某有笔债务，法院判决张某要还中某钢公司1300多万元。2014年，中某钢公司申请法院查封了张某名下的一套房子。2015年，张某和这家公司签了协议，用这套房子抵掉100万元的债务，当天就把房子交给了中某钢公司使用。中某钢公司随后按时交了水电费、物业费，还把房子租了出去，租期20年。

但问题来了，这套房子所在的整栋楼都没办下不动产证，所以一直没法过户。到了2021年，另一家担保公司（太原某融资担保公司）因为别的案子，申请法院查封了这套房子。中某钢公司急了，赶紧提出异议，说这房子早就抵债给我了，不能被执行。

法院判决

法院最终支持了中某钢公司，裁定中止对这套房子的执行。理由是：中某钢公司和张某在房子被查封前，已经有合法有效的债权债务关系，双方还签了以房抵债协议，中某钢公司也实际占有了房子，抵债价格合理，没有恶意逃避债务的情况。而且，房子没过户不是中某钢公司自己的原因，是整栋楼都办不了证。所以，参照相关法律规定，这房子不能被强制执行。

律师分析

这个案子给很多人提了个醒：以房抵债不是签个协议就万事大吉。法院审查这类异议时，会重点看几个方面：第一，债权是否真实合法，比如有没有法院判决书确认；第二，协议是不是在房子被查封前签的，是不是实际占有了；第三，价格是否合理，有没有故意低价转移财产；第四，没办过户是不是你自己的过错。在文山地区，有些当事人签了以房抵债协议后，觉得房子就归自己了，没及时过户，结果房子被原房主其他债权人查封，最后吃了亏。

另外，即便法院支持了案外人排除执行的请求，也不等于房子所有权就自动转移了。还得尽快去办过户手续。如果房子本身有办证障碍，比如整栋楼都没证，那就得等条件成熟了再办。但至少，你能保住房子不被别人执行走。

王德林律师提示：

如果你遇到类似情况，第一，签以房抵债协议后要尽快实际占有房子，比如搬进去住或出租，并保留好水电费、物业费凭证。第二，如果房子暂时办不了证，要保留好相关证据，证明不是你的原因导致无法过户，否则可能被法院认定为自身过错，无法排除执行。

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来源：本文案例来源于人民法院案例库案例，入库编号2024-17-5-201-004。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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