买法院拍卖的划拨房，谁交土地出让金

买法院拍卖的划拨房，谁交土地出让金

本文为法律科普，案例来源于人民法院案例库案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

周某通过司法拍卖，从杭州中院拍得了一套房产。这套房子原本是债务人陈某某名下的，已经抵押给了债权人朱某某。拍卖公告上写得很清楚：土地是“划拨”性质，按现状拍卖，过户手续由买家自己办。周某以120多万元的价格成功竞得。

问题出在办过户时。周某被告知，因为土地是划拨的，需要补缴一笔土地出让金。周某觉得这笔钱不该自己出，就向法院提出异议，要求撤销拍卖，把钱退回来。但杭州中院认为，按《城市房地产管理法》第四十条，划拨土地转让时，土地出让金应该由受让方（也就是买受人）承担，所以驳回了周某的请求。周某不服，一路申诉到浙江高院和最高人民法院，但都被驳回了。

法院判决

最高人民法院最终裁定，驳回周某的申诉请求。法院认为，本案拍卖公告和评估报告都明确说明了土地是划拨性质，买受人竞买得到的是尚未办理出让手续的划拨土地，支付的价款中不包含土地出让金。因此，土地出让金应由买受人自行缴纳。拍卖公告虽然没明确说“土地出让金由买受人交”，但根据法律规定和公告信息，可以合理推断出这个结果，所以拍卖程序没有严重违法。

律师分析

这个案例涉及一个常见问题：法院拍卖划拨土地上的房产时，土地出让金到底该谁出。简单说，分两种情况。

第一种，法院把划拨土地当作已经办完出让手续的土地来拍卖。这时，买受人支付的价款里已经包含了土地出让金，法院会从拍卖款里扣掉这笔钱，剩下的再给抵押权人。第二种，法院把土地当作未办出让手续的划拨土地来拍卖，就像本案这样。这时，买受人支付的价款里不含土地出让金，就需要买受人自己去补缴。本案中，拍卖公告明确写了土地性质是“划拨”，价格也比周边出让土地上的房子便宜，明显属于第二种情况。

所以，周某要求按《城市房地产管理法》第五十一条，从拍卖款里扣土地出让金，再让抵押权人优先受偿，这个说法不成立。那条法律说的是抵押权人优先受偿的范围要扣除土地出让金，但没规定土地出让金必须由抵押权人交。在文山地区，大家参与司法拍卖时也要注意这一点，别只看价格便宜，忽略了土地性质带来的额外成本。

王德林律师提示：

参与法院拍卖前，一定要仔细看拍卖公告和评估报告，特别关注土地性质。如果是划拨土地，要提前算清楚补缴土地出让金的成本，别等拍下来才发现不划算。如果公告信息不明确，可以主动向法院或专业律师咨询，避免吃亏。

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来源：本文案例来源于人民法院案例库案例，入库编号2023-17-5-203-023。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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