业主和开发商约定免交物业费，对物业公司有效吗

业主和开发商约定免交物业费，对物业公司有效吗

本文为法律科普，案例来源于人民法院案例库案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

青岛海逸天成项目是一个住宅和商业混合的小区，开发商与华仁物业公司签订了前期物业服务合同，约定由华仁物业公司为整个小区提供物业服务。后来，海逸公司购买了项目中52套房屋，并与开发商在商品房预售合同里约定，海逸公司可以自行管理这些房屋，不用接受华仁物业公司的服务。之后，海逸公司将部分房屋租给了恒丰银行青岛分行使用。

华仁物业公司认为，虽然海逸公司与开发商有特别约定，但前期物业服务合同是合法有效的，对所有业主都有约束力。华仁物业公司一直为小区的公共区域提供保安、保洁等服务，海逸公司和恒丰银行青岛分行享受了服务却不付物业费，于是起诉要求他们支付欠缴的物业费。

法院判决

最高人民法院再审后判决，海逸公司和恒丰银行青岛分行应当向华仁物业公司支付物业费，但物业费金额不能完全按照前期物业服务合同约定的单价计算，而是由法院根据实际情况酌情确定。法院认为，个别业主与开发商在买卖合同中关于排除前期物业服务合同的约定，对物业服务企业不发生效力，业主仍受前期物业服务合同约束。同时，考虑到前期物业合同由开发商单方签订，业主没有议价机会，如果完全按合同单价收费可能导致不公平，所以法院结合服务内容、市场行情等因素，对物业费进行了调整。

律师分析

第一，前期物业服务合同是开发商在业主入住前就与物业公司签好的，法律明确规定它对全体业主都有约束力。哪怕你作为业主，和开发商在购房合同里写了“不用物业公司管”，这个约定也只能在你和开发商之间有效，不能直接让物业公司认栽。物业公司只要提供了公共区域的服务，就有权向你要物业费。

第二，法院在确定前期物业费的金额时，会考虑公平性。因为前期物业合同不是业主自己谈的，价格可能偏高，所以法院不会死板地按合同单价算，而是会结合小区实际情况、服务质量和市场标准来综合判断。比如在文山地区处理类似纠纷时，法院也会关注业主的接受度和服务是否到位，避免一刀切。

第三，业主如果觉得前期物业合同不合理，可以通过成立业主委员会，依法解聘物业公司或重新协商价格。但在换掉物业公司之前，不能以“我没签字”或“开发商答应我不交”为由拒交物业费，否则不仅可能败诉，还要承担逾期付款的利息。

王德林律师提示：

买房时，别轻信开发商口头承诺的“不用交物业费”，这些承诺写在合同里也未必能对抗物业公司。入住后，如果对物业服务质量有意见，建议通过业主委员会依法维权，而不是直接拒交物业费，以免被起诉后得不偿失。

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来源：本文案例来源于人民法院案例库案例，入库编号无。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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