工程款优先受偿，能覆盖土地价值吗

工程款优先受偿，能覆盖土地价值吗

本文为法律科普，案例来源于人民法院案例库案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

仲某公司承包了南某能源公司的一个工程项目，工程完工后，南某能源公司欠了仲某公司一亿多元工程款。经过仲裁，仲某公司获得了一项重要权利：对工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。也就是说，如果南某能源公司不付钱，仲某公司可以要求法院拍卖这个工程，拍卖款优先用来还工程款。

案件进入执行阶段后，法院查封了南某能源公司名下的一栋大厦里的12套房产，并进行了两次司法拍卖，但都因为没人出价而流拍了。后来，仲某公司同意以第二次拍卖的底价7394万元接收这些房产，用来抵偿债务。法院据此作出了以物抵债的裁定。

问题来了。这栋大厦的房产，之前已经被南某能源公司抵押给了某银行上海分行，银行对房产享有抵押权，并且已经通过法院判决确认了。银行认为，仲某公司的工程款优先权只针对建筑物本身，不包含下面的土地，而法院把整个房产（包括土地）都给了仲某公司抵债，损害了银行的抵押权。于是银行向法院提出了异议。

法院判决

上海高院最终裁定，撤销了原以物抵债的执行裁定，驳回了仲某公司的复议申请。法院认为，建设工程价款优先权是法律赋予承包人的特殊保护，它的效力范围只限于施工形成的建筑物本身，不包括建筑物占用范围内的土地使用权。因此，在整体拍卖房产后，拍卖款必须区分建筑物价值和土地使用权价值，由不同的优先权人分别受偿。法院直接以物抵债给仲某公司，等于让仲某公司占用了本该属于银行抵押权覆盖的土地价值，这损害了银行的合法权益，所以该以物抵债措施必须撤销。

律师分析

这个案子讲了一个很重要的道理：工程款优先权不是万能的，它只“管”地上盖的房子，不管地下的土地。很多做工程的朋友容易忽略这一点，以为只要法院判了优先权，整个工程包括土地都是自己的保障，其实不是这样。

第一，工程款优先权的范围是“工程折价或拍卖的价款”，这个“工程”指的是施工人通过劳动和材料建成的建筑物部分。土地是发包人本来就有的，不是承包人施工出来的，所以土地价值不在优先权保护之内。在文山地区，一些建设工程纠纷中，当事人也容易混淆这个界限，导致执行中产生争议。

第二，如果建筑物上同时存在工程款优先权和银行抵押权，执行时就要“分账”处理。法院需要委托评估，把建筑物价值和土地价值分开，然后按照优先权顺序分别清偿。工程款优先权人只能从建筑物价值部分优先受偿，土地价值部分则要优先还给抵押权人。直接以物抵债，很容易损害其他债权人的利益，法院不会支持。

王德林律师提示：

承包人拿到工程款优先权的判决后，在执行阶段要主动和法院沟通，要求对建筑物和土地价值进行区分评估，避免因抵债范围过大被撤销。抵押权人如果发现以物抵债损害了自身权益，应当及时提出执行异议，保护自己的优先受偿权。

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来源：本文案例来源于人民法院案例库案例，入库编号2025-17-5-202-010。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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