法拍房曾发生命案，买家能否撤销拍卖

法拍房曾发生命案，买家能否撤销拍卖

本文为法律科普，案例来源于人民法院案例库案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

何某艺通过淘宝司法拍卖平台，以839.76万元拍下深圳福田区一套房产。成交后，他偶然得知这套房在2009年曾发生过故意杀人案。何某艺立刻向物业、中介和派出所核实，确认此事属实。他无法接受房子有这种“历史”，于是向法院申请撤销拍卖，并要求退还167.95万元的保证金。

执行法院阳春市人民法院最初驳回了何某艺的异议，认为拍卖程序没问题。何某艺不服，向广东省阳江市中级人民法院申请复议。阳江中院调查后发现，拍卖公告和须知中确实没有披露这套房曾发生过非正常死亡事件。

法院判决

阳江中院最终撤销了原裁定和拍卖，要求退还何某艺的保证金。法院认为，房屋发生过自杀、凶杀等非正常死亡事件，属于重大瑕疵，会直接影响普通人的购买意愿和房屋的市场价值。法院在拍卖时没有披露这一信息，导致何某艺产生重大误解，购买目的无法实现，符合撤销拍卖的法定条件。

律师分析

第一，法拍房不是“卖完不管”。法院在拍卖前有责任调查并公示房屋的已知瑕疵。根据《网络司法拍卖规定》，拍卖公告要包括“拍卖财产已知瑕疵”和“其他应当公示的信息”。像命案这种会影响房屋价值和使用感受的事实，必须主动披露，不能等买家自己去查。

第二，非正常死亡事件属于“重大瑕疵”。按照民间习俗，发生过凶杀、自杀的房子，大家心里会有忌讳，这种情感障碍是真实存在的。法院在裁判理由中也明确说，这会导致房屋价值实质性贬损，违背买受人对房屋实际价值的期待。在文山地区处理类似纠纷时，我们也会重点审查法院是否尽到了信息披露义务。

第三，买家发现后及时维权很关键。何某艺成交后立刻核实情况、申请撤销，动作很快。如果拖久了，或者已经办理过户，法院可能会认为买家接受现状，撤销拍卖的难度就会大很多。

王德林律师提示：

1. 参与法拍房竞拍前，建议先到当地派出所、物业和邻居那里打听一下房屋的历史，尤其是是否有非正常死亡事件。如果发现法院未披露重大瑕疵，可以在成交后及时提出异议，要求撤销拍卖。

2. 法院在发布拍卖公告时，应当全面调查房屋现状，尤其是可能影响房屋价值和使用感受的信息，比如漏水、违建、非正常死亡等。如果漏了这些信息，法院可能要承担撤销拍卖、退还保证金的责任。

---

来源：本文案例来源于人民法院案例库案例，入库编号2025-17-5-202-005。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市