租到危房开酒店，合同有效吗

租到危房开酒店，合同有效吗

本文为法律科普，案例来源于最高人民法院指导性案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

2011年，饶国礼经营的晶品酒店通过公开招标，租下了某物资供应站的一栋办公楼，打算改造成商务宾馆。这栋楼可不一般——早在2007年，房屋安全鉴定机构就认定它是D级危房，存在严重结构隐患，建议尽快拆除。双方在租赁合同里也白纸黑字写明了：这楼是危楼，必须加固后才能使用，加固费用由承租人承担。

饶国礼随后找来一家公司进行加固施工。可没想到，2012年1月，加固过程中大楼大部分垮塌了。这下双方闹上了法庭：饶国礼要求解除合同、退还保证金并赔偿损失，物资供应站则反诉要求饶国礼赔偿大楼垮塌造成的损失。案件从一审打到二审，双方都不服，最后最高人民法院提审了此案。

法院判决

最高人民法院最终判决：双方签订的《租赁合同》无效；物资供应站返还饶国礼保证金220万元；驳回双方的其他诉讼请求。法院的理由是：尽管违反行政规章一般不影响合同效力，但本案中，出租的房屋是经鉴定的D级危房，出租用于经营酒店，直接危及不特定公众的人身和财产安全，属于损害社会公共利益、违背公序良俗的行为，因此合同无效。合同无效后，双方按过错大小承担相应责任。

律师分析

这个案子告诉我们，合同有效与否，不光看法律条文，更要看是否触碰了“公序良俗”这条底线。在文山地区的司法实践中，法院对涉及公共安全的合同审查非常严格。哪怕双方你情我愿，如果合同内容可能危及他人生命财产安全，比如出租危房开酒店、学校，法院会直接认定合同无效，不给任何“补救”机会。

另外，合同无效不等于一方可以全身而退。本案中，饶国礼明知是危房还签合同、搞加固，物资供应站明知是危房还出租，双方都有过错。法院没有支持任何一方的赔偿请求，而是让各自承担自己的损失。这提醒我们，签合同时一定要擦亮眼睛，别以为“白纸黑字”就万无一失。

王德林律师提示：

第一，租赁房屋前，务必查验房屋的安全鉴定报告。如果发现是危房，坚决不能租来用于经营，尤其是酒店、学校、医院等人员密集场所。第二，即使合同里写明了“承租方知道是危房并承诺加固”，也不能规避法律风险。一旦出事，合同无效，双方都要承担相应责任。

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来源：本文案例来源于最高人民法院指导性案例，入库编号指导案例 170 号。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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