买房被查封，我该用哪条法律维权

买房被查封，我该用哪条法律维权

本文为法律科普，案例来源于最高人民法院指导性案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

2007年，徐意君因为和开发商金陛公司打了一场官司，法院判决开发商要还徐意君一笔钱。但开发商没主动还钱，徐意君就去法院申请强制执行。法院随后查封了开发商名下的一套商品房。

这时候，王岩岩跳出来说，这套房子他早就买了。王岩岩和开发商签了正规的《商品房买卖合同》，付清了全部房款，还住进去了，只是因为一些原因没办成过户手续。他向法院提出执行异议，要求别查封这套房子，但法院驳回了他的请求。

王岩岩不服，就提起案外人执行异议之诉。一审法院支持了王岩岩，但二审法院却改判了，认为王岩岩不符合消费者购房人的条件，不应当排除执行。王岩岩不服二审判决，向最高人民法院申请再审，最高法最终指令北京高院再审。

法院判决

最高法认为，这个案子的关键点在于法律适用问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，第二十八条适用于买受人购买普通不动产的情况，第二十九条适用于消费者购买开发商商品房的情况。当开发商是被执行人，房子又是开发商名下的商品房时，这两条法律就可能同时适用。

最高法明确指出，案外人可以选择适用第二十八条或者第二十九条来主张权利。如果案外人主张适用第二十八条，法院就必须审查。二审法院只审查了第二十九条，没有审查第二十八条，就驳回了王岩岩的请求，这是适用法律错误。所以最高法指令北京高院再审，重新审查王岩岩是否符合第二十八条的条件。

律师分析

第一，这个案子告诉我们，法律不是死的，有时候多条路可以走。买房子遇到开发商被查封，你既可以主张自己是普通买受人（适用第28条），也可以主张自己是消费者购房人（适用第29条）。两条路都能走，法院不能只让你走其中一条。在文山地区，很多购房者遇到类似情况，往往不知道还有这种选择权，吃了亏。

第二，第28条和第29条的条件不太一样。第28条要求你付了款、占了房、没过户不是你的错；第29条要求你是消费者、付了超过50%的房款。如果你符合第28条的条件，哪怕不符合第29条，法院也得支持你。这个案例就是最高法在告诉大家，别把两条法律割裂开看。

第三，打这种官司，证据很关键。王岩岩提供了付款收据、合同、证人证言和取款记录，开发商也认可他付了款，但这些证据够不够，还得再审时查清楚。所以，买房后一定要保管好合同、付款凭证、收房记录，万一出事，这些就是你的救命稻草。

王德林律师提示：

买房后尽快办理过户手续，不要拖。如果因为开发商原因办不了，要保留好沟通记录和证据，证明不是你的错。

遇到房子被查封，不要慌。先确认自己是否符合第28条或第29条的条件，然后果断提起执行异议或诉讼，别错过时机。

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来源：本文案例来源于最高人民法院指导性案例，入库编号指导案例 156 号。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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