抵押预告登记后，开发商保证金能要回吗

抵押预告登记后，开发商保证金能要回吗

本文为法律科普，案例来源于《人民司法》，人物已做脱敏处理。

裁判要旨

如果开发商和银行约定，办完抵押登记就算完成担保责任，那么只要开发商起诉要求用抵押预告登记的房产优先还债，法院就会支持，同时认定开发商担保责任结束。但如果开发商没起诉要求优先还债，而是直接说“抵押预告登记已经符合条件，所以担保责任自动免除”，要求银行退还保证金，法院不会支持。

案情简介

2014年，松原某房地产公司与银行签订合作协议，为购房者提供连带责任保证，并交了464.31万元保证金。协议约定，开发商负责办理抵押登记，银行在抵押登记完成前可扣保证金。后来，开发商为购房者办理了抵押预告登记，但部分房产未办正式抵押。开发商认为抵押预告登记已符合条件，担保责任应结束，起诉要求银行返还保证金282.9万元及利息。银行不同意，案件经过一审、二审和再审。

律师解读

第一，抵押预告登记不等于正式抵押登记。抵押预告登记是一种临时保护措施，目的是防止开发商或购房者把房子再卖给别人，但它不能直接让银行获得优先受偿权。只有正式办理了抵押登记，银行才能优先拿房子抵债。所以，光有预告登记，开发商的担保责任还没完。

第二，开发商要主张担保责任结束，必须主动起诉要求优先受偿。根据《民法典担保制度解释》第52条，如果抵押预告登记符合条件，法院可以支持银行优先受偿，同时认定开发商担保责任结束。但开发商不能自己说“条件够了，责任就没了”，必须通过法院判决来确认。本案中，开发商直接起诉要保证金，没要求优先受偿，法院就不支持。

第三，开发商如果怠于起诉，可能承担不利后果。如果开发商一直不要求法院确认优先受偿，抵押预告登记可能因时间过长而失效，到时候保证金更拿不回来。所以，开发商需要主动行动，不能等着银行来催。

王德林律师提示：

开发商在签订合作协议时，要明确约定担保责任结束的具体条件。如果只办了抵押预告登记，建议尽快起诉要求法院确认优先受偿，这样才能顺利拿回保证金。在文山地区，类似案件的处理也要注意及时启动法律程序，避免因拖延导致权利受损。

来源：《人民司法》2025年第09期

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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