业主自筹资金救活烂尾楼，能否优先于工程款和抵押权受偿？

业主自筹资金救活烂尾楼，能否优先于工程款和抵押权受偿？

本文为法律科普，案例来源于《人民司法》，人物已做脱敏处理。

裁判要旨

在“保交楼”政策背景下，如果商品房消费者为了让自己买的房子能顺利交付，自己掏钱把烂尾楼建完，那么这笔自筹资金在要求开发商返还时，可以优先于施工方的工程款、银行的抵押权以及其他普通债权得到清偿。法院应当支持这种优先权。

案情简介

福建泉州的“铭某二期”楼盘因开发商资金链断裂，面临烂尾风险。为了早日收房，购房业主们在当地住建局指导下成立了业主委员会（化名“铭某业委会”）。2023年，开发商授权业委会代为完成楼盘的收尾工作，包括消防、地下室工程等。业委会通过业主自筹资金，累计支付了207万多元，最终让楼盘顺利通过竣工验收。之后，业委会向开发商追讨这笔自筹资金，并主张这笔钱应优先于施工方的工程款、银行抵押权等债权受偿。

律师解读

这个案例非常典型，它回答了一个现实难题：业主自己掏钱救活烂尾楼，这笔钱在法律上到底算老几？

第一，业主自救资金的性质很特殊。 这笔钱不是普通的借款，也不是向开发商买房子的购房款。它是业主为了满足自己最基本的居住需求，在开发商无力继续施工的情况下，主动垫付的“救命钱”。如果没有这笔钱，房子可能永远烂尾，施工方的工程款、银行的抵押权也都无法实现。因此，法院认为，保护这种为了促成房屋交付而垫付的资金，比保护工程款和抵押权更重要。

第二，优先受偿权有严格的条件。 并不是所有业主自己出的钱都能优先受偿。必须满足几个关键点：一是楼盘确实面临停工烂尾风险；二是业主筹钱是为了推动项目竣工和交房，比如支付消防、水电、验收等必要费用；三是资金使用得到了政府主管部门的监督和确认，确保专款专用。本案中，业委会的每一笔支出都经过住建局审批，这是法院支持其优先权的重要依据。

第三，这个判决体现了“保交楼”政策的司法导向。 法律不能只保护有钱的银行和施工方，更要保护掏空“六个钱包”的普通购房者。当业主用自己的钱解决了烂尾问题，让房子从“不良资产”变成可交付的合格房产，这实际上是在为全体债权人创造价值。因此，给予这笔自救资金“超级优先权”，是公平合理的。

王德林律师提示：

如果您购买的期房面临烂尾风险，不要盲目等待。首先，建议您和其他业主联合起来，在政府指导下成立业主组织，统一行动。其次，如果决定自筹资金自救，一定要与开发商或政府签订书面协议，明确资金用途、还款来源和优先受偿权，并确保每一笔支出都公开透明、有据可查。在文山地区遇到类似烂尾楼纠纷，建议及时咨询专业律师，评估自救方案的可行性和法律风险。

来源：《人民司法》2025年第03期

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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