合同无效后，法院必须强制腾房吗

合同无效后，法院必须强制腾房吗

本文为法律科普，案例来源于《人民司法》，人物已做脱敏处理。

裁判要旨

房屋买卖合同被认定无效后，法院是否强制腾房，不能只看判决书上的“交还房屋”几个字。法官需要综合考虑：被执行人是否已经就购房款返还问题另案起诉、双方能否协商一致、申请执行人是否愿意提供担保、强制腾房会不会造成利益失衡、以及是否会影响其他案件的审理。如果强行腾房会让被执行人损失巨大而申请执行人又不愿补偿，法院可以暂不执行，等待另案结果。

案情简介

黄翼与刘祥文、卢吉元签订房屋买卖协议，将房屋卖给二人。二人入住后加建了一层半并出租。后黄翼起诉要求确认合同无效并返还房屋，法院判决支持。但判决生效后，刘祥文、卢吉元认为黄翼应返还购房款并补偿加建装修费用，双方无法达成一致。刘祥文、卢吉元另案起诉要求赔偿，法院还在审理中。黄翼申请强制腾房，但不愿提供任何担保。

律师解读

1. 合同无效后双方互负返还义务，不是单方说了算

很多人以为，合同无效了，房子就该无条件还给原房主。但实际上，法律讲究“同时履行”：你让我腾房，我也要你退钱。如果原房主不退购房款，也不补偿加建装修费，法院就不能简单下令强制腾房，否则对买受人太不公平。

2. 法院强制腾房要衡量双方利益，避免“一边倒”

本案中，买受人对房屋进行了加建和装修，投入了大量资金。如果强行腾退，买受人可能血本无归，而原房主却坐享其成。法院认为，这不符善意文明执行理念。所以，在买受人另案主张补偿的情况下，法院决定暂不强制腾房，等补偿问题有了结果再说。

王德林律师提示：

如果您是买受人，在房屋买卖纠纷中，一定要在诉讼中主动提出返还购房款和赔偿损失的请求，不要等到判决生效后再另案起诉，否则可能面临“赢了判决，却拿不到钱”的尴尬。如果您是原房主，申请强制腾房时，也要考虑对方是否已经主张了补偿，最好能主动提供担保，否则法院可能不支持立即腾房。在文山地区，类似农村房屋买卖纠纷常见，建议提前咨询专业律师，避免陷入诉讼和执行的双重困境。

来源：《人民司法》2023年第04期

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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