拆迁安置房面积变大，能要求解除合同吗

拆迁安置房面积变大，能要求解除合同吗

本文为法律科普，案例来源于《人民司法》，人物已做脱敏处理。

裁判要旨

如果行政机关在履行拆迁安置协议时，交付的房屋实际面积比约定的大，但这不是根本性的违约行为，老百姓不能单纯参照商品房买卖的规则要求解除协议。如果面积误差超过约定的范围，多出来的面积带来的不利后果（比如多付的房款）由行政机关承担。

案情简介

张先生与当地征收中心签订协议，用自己原有的商业门面置换一套面积为74.77平方米的商铺。协议约定房屋最终面积以实际测绘为准。后来房屋建成，套内面积没变，但因为公摊面积增大，实际建筑面积变成了92.70平方米，比约定多了近24%。张先生认为对方违约，要求解除协议并赔偿损失。法院最终没有支持解除协议，但判决多出约定面积3%以上的房款由行政机关承担。

律师解读

这个案例的核心在于行政协议的特殊性。行政协议不同于普通商品房买卖合同，它的首要目的是实现公共利益，比如旧城改造、城市建设项目。因此，法院在处理这类纠纷时，会优先考虑行政协议的稳定性和合法性，不会轻易允许一方解除协议。具体来说：

第一，行政协议的解除条件更严格。行政协议没有约定解除情形时，必须满足法定解除条件，比如根本违约。本案中，房屋面积增大并没有导致张先生无法实现合同目的，套内面积也没变，所以不构成解除理由。

第二，面积误差的不利后果由行政机关承担。法院参照了商品房买卖的相关规定，但做了调整：面积误差在3%以内的部分，张先生按约定付房款；超出3%的部分，房款由行政机关承担，房屋所有权仍归张先生。这体现了对老百姓权益的保护。

第三，民事法律规范只能补充适用。在行政法律规范缺失时，才能参照民事规则，但必须不违背行政协议的公共属性。本案中，直接套用商品房买卖的解除规则是不合适的。

王德林律师提示：

如果您遇到拆迁安置房面积与约定不符的情况，不要轻易要求解除协议，因为这很难得到法院支持。正确的做法是：首先保留好协议原件和测绘报告，然后向行政机关提出异议，要求其承担超出约定面积3%以上的房款。如果协商不成，可以起诉到法院，但诉讼请求应侧重于要求行政机关履行协议或赔偿损失，而不是解除。在文山地区，类似问题也需要先走行政协商途径，避免直接走民事诉讼程序。

来源：《人民司法》2023年第04期

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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