抵押权设立后，担保人是否还需承担保证责任？

抵押权设立后，担保人是否还需承担保证责任？

本文为法律科普，案例来源于《人民司法》，人物已做脱敏处理。

裁判要旨

在贷款买房过程中，银行通常要求开发商在购房者取得房产证并办妥抵押登记前提供连带保证责任。法院认为，这种约定的真实意思是：一旦抵押权正式设立（即银行对房屋享有优先受偿权），开发商的保证责任就自动终止。即使抵押权设立发生在民法典实施后，只要符合法律规定，法院可以追溯认定抵押权自预告登记之日起成立，开发商不再承担保证责任。

案情简介

2001年，彭文强向银行贷款20.7万元买房，并办理了房屋预告抵押登记。开发商鑫隆达公司承诺：从贷款发放之日起，到彭文强拿到房产证并办妥正式抵押登记为止，公司承担连带保证责任。2006年起，彭文强开始逾期还款。银行起诉要求彭文强还钱，并要求开发商承担连带保证责任。一审法院判决开发商承担保证责任，但二审法院查明，案涉房屋已符合抵押权设立条件，改判开发商不承担保证责任，银行可直接对房屋优先受偿。

律师解读

一、什么是“空白追溯”？为什么本案可以适用？

“空白追溯”是指：对于民法典实施前发生的事实，如果当时的法律没有规定，而民法典有规定，可以适用民法典。本案中，预告抵押登记能否直接认定抵押权设立，旧法没有明确，但民法典相关司法解释有规定。法院认为，适用新法没有减损当事人权益，也没有违背合理预期，因此可以追溯适用。这保护了银行的优先受偿权，也免除了开发商的连带责任。

二、抵押权设立需满足哪些条件？

根据司法解释，预告抵押登记权利人（银行）要获得优先受偿权，必须满足三个条件：第一，房屋已办理建筑物所有权首次登记（即开发商已将整栋楼登记在自己名下）；第二，预告登记的财产与首次登记的财产一致；第三，不存在预告登记失效的情形。本案中，房屋已符合这些条件，因此抵押权自预告登记之日起设立。

三、开发商未上诉，法院能否依职权改判？

本案中，开发商未提起上诉，但二审法院主动查明事实，改判开发商不承担保证责任。这是因为，抵押权设立是阶段性保证的终止条件，属于事实认定问题，而非当事人处分权范围。法院依职权审查，符合公平原则，避免了开发商被错误追责。

王德林律师提示：

购房者应按时还贷，避免因逾期导致房屋被拍卖；开发商在抵押权设立后应及时主张免责，避免被卷入诉讼。如果您在文山地区遇到类似问题，建议咨询专业律师，明确阶段性担保的终止条件。

来源：《人民司法》2023年第02期

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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